DECIZIE   Nr. 549 din 16 decembrie 2004

referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 1441 din Codul civil

ACT EMIS DE: CURTEA CONSTITUTIONALA

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 77 din 24 ianuarie 2005

    Ioan Vida             - presedinte
    Nicolae Cochinescu    - judecator
    Aspazia Cojocaru      - judecator
    Constantin Doldur     - judecator
    Acsinte Gaspar        - judecator
    Kozsokar Gabor        - judecator
    Petre Ninosu          - judecator
    Ion Predescu          - judecator
    Serban Viorel Stanoiu - judecator
    Dana Titian           - procuror
    Maria Bratu           - magistrat-asistent

    Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a prevederilor art. 1441 din Codul civil, exceptie ridicata de Societatea Comerciala STEPHANIE CO IMPEX - S.R.L. in Dosarul nr. 811/2004 al Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a comerciala.
    La apelul nominal lipsesc partile.
    Procedura de citare este legal indeplinita.
    Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a exceptiei, aratand ca autorul exceptiei solicita de fapt o extindere a aplicarii prevederilor criticate si la alte situatii, aspecte care excedeaza competentei Curtii Constitutionale.

    CURTEA,
avand in vedere actele si lucrarile dosarului, constata urmatoarele:
    Prin Incheierea din 20 mai 2004, pronuntata in Dosarul nr. 811/2004, Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a comerciala a sesizat Curtea Constitutionala cu exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 1441 din Codul civil, exceptie ridicata de Societatea Comerciala STEPHANIE CO IMPEX - S.R.L.
    In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate autorul acesteia critica norma juridica cuprinsa in art. 1441 din Codul civil ca ar incalca dispozitiile art. 16 alin. (1) din Constitutie, in masura in care il opreste pe locatar de a beneficia de locatiunea bunului inchiriat, locatiune incheiata anterior evingerii sau deposedarii locatorului de catre un tert.
    Se arata ca, avand in vedere protectia locatarilor de buna-credinta, se impune ca art. 1441 din Codul civil sa se aplice nu numai in situatia instrainarii, in timpul locatiunii, prin acte juridice intre vii, a bunului dat in locatiune, ci si in cazul cand locatorul a fost evins sau deposedat de bun, in cursul locatiunii, astfel de locatari nefiind protejati prin dispozitiile aceluiasi text.
    De aceea, autorul exceptiei considera ca, in functie de un "criteriu exterior vointei locatorului in momentul incheierii locatiunii", si anume acela de "cumparator evingator", ar depinde si drepturile ulterioare ale locatarului in raporturile cu noul locator. In aceste conditii, apreciaza autorul exceptiei, se creeaza o discriminare intre persoanele indreptatite de a beneficia de prevederile art. 1441 din Codul civil.
    Instanta de judecata arata ca prin reglementarea conditiilor in care contractul de inchiriere este opozabil tertului dobanditor nu sunt discriminati acei locatari care aveau incheiate contracte de inchiriere sub semnatura privata, dar fara data certa, deoarece acestia din urma aveau posibilitatea incheierii contractului in forma autentica sau de a solicita organelor competente mentionarea datei certe a inscrisului. Se arata ca art. 16 alin. (1) din Constitutie consacra egalitatea in fata legii a cetatenilor aflati in situatii juridice identice, dar acest lucru nu presupune o uniformizare a aplicarii legii.
    Potrivit art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Guvernului si Avocatului Poporului, pentru a-si exprima punctele de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate ridicate.
    Guvernul considera ca exceptia este neintemeiata. Art. 1441 din Codul civil instituie in mod exceptional o norma de protectie pentru locatarul care a incheiat un astfel de contract cu respectarea prevederilor legale. Extinderea protectiei chiriasilor si la alte cazuri, si anume cand un tert dobandeste imobilul in alt temei decat cel al instrainarii prin acte juridice intre vii, inseamna o restrangere nejustificata a dreptului de proprietate al acestuia din urma. In cazul evictiunii, tertul evingator dobandeste bunul liber de orice obligatii asumate de locatarul evins, efectele actelor juridice incheiate de acesta nefiindu-i opozabile.
    In aceste conditii, sustine Guvernul, prevederile art. 1441 din Codul civil nu contravin art. 16 alin. (1) din Constitutie, intrucat egalitatea in drepturi nu impiedica stabilirea de catre legiuitor a unor solutii legislative diferite pentru situatii diferite. Or, prevederile art. 1441 din Codul civil il ocrotesc pe orice locatar fata de tertul care, in timpul locatiunii, dobandeste imobilul prin acte juridice intre vii, cu respectarea de catre locator a conditiilor pe care trebuie sa le indeplineasca contractul de locatiune pentru a-i fi opozabil. De altfel, in toate cazurile de incetare a contractului de locatiune prin efectul instrainarii, locatarul este indreptatit sa ceara despagubiri de la locator, in conditiile art. 1442 din Codul civil.
    Avocatul Poporului arata ca prevederile criticate nu contravin art. 16 alin. (1) din Constitutie, privind egalitatea in drepturi a cetatenilor in fata legii si a autoritatilor publice, deoarece textul legal criticat se aplica tuturor persoanelor aflate in situatia prevazuta de ipoteza normei juridice. Astfel, prevederile art. 1441 din Codul civil se aplica in toate situatiile in care locatiunea a fost facuta printr-un act autentic sau printr-un act sub semnatura privata cu data certa. Totodata, intre persoanele care au incheiat locatiunea printr-un act autentic sau sub semnatura privata cu data certa, pe de o parte, si persoanele care au incheiat locatiunea intr-o alta forma, pe de alta parte, nu exista o situatie identica, astfel ca la situatii juridice diferite tratamentul juridic nu poate fi decat diferit.
    Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate.

    CURTEA,
examinand incheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului si Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, concluziile procurorului, dispozitiile legale criticate, raportate la prevederile Constitutiei, precum si dispozitiile Legii nr. 47/1992, retine urmatoarele:
    Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutie, ale art. 1 alin. (2), art. 2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, sa solutioneze exceptia de neconstitutionalitate ridicata.
    Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il constituie prevederile art. 1441 din Codul civil, care au urmatoarea redactare: "Daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, intrucat a fost facuta prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu data certa, afara numai cand desfiintarea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune."
    Textul constitutional invocat este cel al art. 16 alin. (1), potrivit caruia: "Cetatenii sunt egali in fata legii si a autoritatilor publice, fara privilegii si fara discriminari."
    Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea constata ca aceasta este neintemeiata pentru considerentele ce urmeaza:
    Potrivit art. 1441 din Codul civil, daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul, chiar daca nu s-a obligat in acest sens, este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa, afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune.
    Vanzarea bunului dat in locatiune, potrivit art. 1441 din Codul civil, este deci o cauza de incetare a locatiunii numai daca contractul s-a incheiat verbal ori prin inscris sub semnatura privata fara data certa sau s-a prevazut expres aceasta in contract. De asemenea, daca locatiunea are data certa, dar nu este transcrisa inaintea contractului de vanzare-cumparare, instrainarea va atrage incetarea contractului dupa expirarea termenului de trei ani. Rezulta deci ca in aceste cazuri de neindeplinire a conditiilor prevazute de lege, contractul nu produce efecte opozabile cumparatorului, chiar daca el a avut cunostinta de existenta locatiunii.
    In opinia autorului exceptiei prevederile art. 1441 din Codul civil instituie o discriminare, in sensul ca nu ii apara pe chiriasi si impotriva tertilor care dobandesc imobilul prin deposedarea locatorului, spre exemplu prin evictiune.
    Prin dispozitiile art. 1441 s-a instituit o masura de protectie pentru locatarul care a dobandit aceasta calitate in temeiul unui act incheiat cu respectarea conditiilor prevazute de lege. Daca aceasta protectie a chiriasului ar fi fost extinsa si la situatia in care un tert dobandeste imobilul in alt temei decat cel al instrainarii printr-un act juridic intre vii, aceasta ar insemna o limitare a exercitiului dreptului sau de proprietate. Or, se stie ca prin evictiune tertul evingator dobandeste bunul liber de orice sarcini asumate de locatorul evins. Actele juridice incheiate de catre locator nu-i sunt opozabile, asadar, nici contractul de locatiune.
    Prevederile art. 1441 din Codul civil nu contravin astfel art. 16 alin. (1) din Constitutie, deoarece ii ocrotesc pe toti locatarii ce se afla in situatia in care bunul dat in locatiune, in conditiile cerute de lege, a fost dobandit de catre un tert prin acte juridice intre vii si nu pot fi extinse altor categorii de locatari.
    Daca s-ar sustine ca prevederile art. 1441 din Codul civil se aplica si altor categorii de locatari, ar insemna sa adaugam la lege, atributie ce nu este de competenta instantei de contencios constitutional.
    De altfel, in toate situatiile de incetare a contractului de locatiune prin efectul instrainarii bunului, locatarul este indreptatit sa ceara daune-interese de la locator, potrivit art. 1442 din Codul civil. De aceste prevederi pot beneficia si locatarii care nu intra sub incidenta art. 1441 din Codul civil.

    Pentru motivele expuse, in temeiul art. 146 lit. d) si al art. 147 alin. (4) din Constitutie, precum si al art. 1 - 3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) si al art. 29 din Legea nr. 47/1992,

    CURTEA CONSTITUTIONALA
    In numele legii
    DECIDE:

    Respinge exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 1441 din Codul civil, exceptie ridicata de Societatea Comerciala STEPHANIE CO IMPEX - S.R.L. in Dosarul nr. 811/2004 al Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a comerciala.
    Definitiva si general obligatorie.
    Pronuntata in sedinta publica din data de 16 decembrie 2004.

          PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE,
              prof. univ. dr. IOAN VIDA

                              Magistrat asistent,
                              Maria Bratu