ORDIN
Nr. 139/N din 11 noiembrie 1997
pentru aprobarea Precizarilor privind constituirea, inregistrarea si
functionarea asociatiilor de proprietari
ACT EMIS DE: MINISTERUL LUCRARILOR PUBLICE SI AMENAJARII
TERITORIULUI
ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL NR. 338 bis din 2 decembrie
1997
Pentru a veni in intampinarea tuturor celor implicati in procesul de
constituire si functionare a asociatiilor de proprietari care se vor constitui
ca urmare a aplicarii Legii locuintei nr. 114/1996, cu modificarile ulterioare;
in baza Hotararii Guvernului nr. 507/1997 pentru modificarea si completarea
Hotararii Guvernului nr. 456/1994 privind organizarea si functionarea
Ministerului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului,
ministrul lucrarilor publice si amenajarii teritoriului emite urmatorul
ordin:
1. Se aproba Precizarile privind constituirea, inregistrarea si
functionarea asociatiilor de proprietari.
2. Asociatiile de locatari vor lua masuri pentru punerea in aplicare a
precizarilor si pentru transformarea asociatiilor respective sau a unei parti
dintre acestea in asociatii de proprietari.
3. Prezentul ordin se publica in Monitorul Oficial al Romaniei, prin grija
Directiei lucrari publice si locuinte, si intra in vigoare la data publicarii
lui.
Ministrul lucrarilor publice
si amenajarii teritoriului,
Nicolae Noica
PRECIZARI
privind constituirea, inregistrarea si functionarea asociatiilor de proprietari
Avantajele asociatiilor de proprietari
Asociatia de proprietari reprezinta forma de asociere a proprietarilor unui
condominiu.
Prin condominiu, in sensul definit de Legea locuintei nr. 114/1996, cu
modificarile ulterioare, se intelege, de regula, o cladire sau un bloc de
locuinte din care unele parti pot avea alta destinatie decat aceea de locuinta,
alte parti reprezinta apartamentele, iar restul constituie proprietatea comuna
indiviza, aferenta in cota-parte fiecareia dintre proprietatile enumerate si de
care nu poate fi separata.
Nu se exclude insa posibilitatea crearii unei asociatii de proprietari in
cladirile in care toate proprietatile individuale sau in marea lor majoritate
sunt spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta (spre exemplu, cladiri
de birouri).
In contextul celor de mai sus, in marea majoritate a cazurilor, asociatia
de proprietari se constituie pe o cladire, dar sunt si cazuri in care:
- asociatia de proprietari se poate constitui pe o scara sau pe un tronson
de cladire la care in proprietatea comuna, asa cum este ea definita mai sus, nu
sunt cuprinse cote-parti de proprietate aferente proprietatilor individuale din
celelalte scari sau tronsoane ale cladirii (terasa, elemente de structura,
instalatii, echipamente, folosinta terenului aferent constructiei, curti,
gradini etc.);
- conform situatiilor exceptate de lege, asociatia de proprietari se poate
constitui pe mai multe cladiri invecinate, legate de un interes comun (centrala
termica de bloc, gradini, anexe gospodaresti etc.) si numai daca in fiecare
dintre aceste cladiri sunt mai mult de doi proprietari si mai putin de 20.
Aceasta asociere are ca scop administrarea cladirii in mod eficient si
controlat de catre membrii asociatiei de proprietari.
Asociatia de proprietari se infiinteaza pe baza unui acord de asociere si a
unui statut la care consimt proprietarii apartamentelor si spatiilor cu alta
destinatie decat aceea de locuinta din cladire. Asociatia de proprietari devine
persoana juridica cu caracter nonprofit, prin sentinta judecatoreasca.
Asociatia de proprietari este persoana juridica nonprofit, avand in vedere
ca banii din fondul de dezvoltare, cei proveniti din dobanzile de la
societatile bancare sau din alte surse nu se impart membrilor asociatiei, ci se
folosesc numai pentru imbunatatirea sau pentru repararea proprietatii comune,
in functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor.
Avantajele care decurg din infiintarea unei asociatii de proprietari sunt
urmatoarele:
1. Asociatia de proprietari actioneaza ca persoana juridica, cu toate
drepturile si responsabilitatile ce decurg din aceasta calitate
Asociatia de proprietari incheie direct contractele cu furnizorii de
servicii publice: apa potabila, agent termic si apa calda, gaze, energie
electrica, salubritate (agentii economici prestatori de servicii).
Asociatia de proprietari poate incheia contracte cu prestatori particulari
de servicii (instalatori, electricieni, gradinari, zidari, mecanici, lucratori
pentru servicii de dezinsectie, deratizare, igienizare) prin intermediul
agentilor economici la care acestia lucreaza sau prin contract individual de
prestari de servicii.
La contractarea serviciilor cu furnizorii, asociatia de proprietari este
parte contractanta, cu obligatii si drepturi, si poate impune clauze
contractuale care sa o avantajeze.
Asociatia de proprietari poate actiona in justitie pe proprietarii
rau-platnici sau pe cei care au incalcat drepturile celorlalti proprietari,
prevazute in regulamentele asociatiei de proprietari.
In functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor, asociatia de
proprietari poate stabili incasarea unor penalitati, aplicate proprietarilor
care nu-si respecta obligatiile de plata a cotei de cheltuieli de intretinere
si/sau a cotelor de contributie pentru repararea sau imbunatatirea bunurilor
din proprietate.
2. Proprietarii decid prioritatea executarii lucrarilor care le afecteaza
cladirea, cine si in ce conditii le realizeaza:
Asociatia de proprietari detine documentele tehnice ale imobilului (cartea
tehnica, expertizele tehnice etc.), iar adunarea generala a proprietarilor are
urmatoarele atributii:
- aproba planul anual de reparatii si lucrari de intretinere;
- programeaza reparatiile capitale (in functie de situatia financiara de la
inceput de an si de urgenta reparatiilor);
- stabileste planul lucrarilor de investitii si imbunatatiri ale cladirii
(amenajarea boxelor in subsoluri, asanarea subsolurilor, deratizarea,
zugravitul scarilor, amenajarea uscatoriilor, repararea terasei sau a
acoperisului etc.);
- hotaraste contractarea lucrarilor cu personal de specialitate, dupa
analiza ofertelor;
- efectueaza controlul indeplinirii clauzelor contractuale privind
prestarile sau furnizarile de servicii.
3. Membrii asociatiei de proprietari detin controlul asupra situatiei
financiare a acesteia, avand in vedere ca:
- hotarasc prin vot prioritatile asociatiei de proprietari;
- pot veni cu propuneri si initiative pentru imbunatatirea proprietatii;
- decid prin vot bugetul asociatiei de proprietari;
- pot controla in orice moment situatia financiara;
- pot propune investitii sau cheltuieli benefice pentru asociatia de
proprietari;
- primesc un raport financiar trimestrial;
- cunosc regulile de plata si isi pot programa plata intretinerii.
Aceste avantaje pledeaza pentru administrarea proprietatilor imobiliare
care au cota-parte in proprietate indiviza prin asociatii de proprietari, avand
in vedere ca:
- proprietarii trebuie sa-si exercite drepturile si sa-si asume
responsabilitatile cu privire la proprietatea pe care o detin in comun;
- proprietarii trebuie sa traiasca in conditii civilizate, in curatenie si
in confort, daca se implica in intretinerea si in mentinerea calitatii
proprietatii pe care o detin;
- proprietarii doresc sa aiba apa si caldura, atat timp cat isi achita
regulat cotele de intretinere;
- fiecare proprietar dintr-un imobil este raspunzator pentru modul in care
este intretinuta cladirea si imprejurimile acesteia;
- fiecare proprietar are dreptul si trebuie sa fie informat asupra modului
in care se folosesc banii asociatiei de proprietari la care are cota-parte de
contributie;
- prestatorii de servicii (termoficare, apa, agentii economici de
salubritate, gaz, energie electrica etc.) prefera sa aiba contracte cu persoane
juridice care sunt raspunzatoare in fata legii pentru actiunile lor;
- asociatia de proprietari, fiind constituita, de principiu, pe o cladire,
nu preia si datoriile unor proprietari rau-platnici, aflati in alte cladiri, cu
care nu are nici o legatura, si, nu in ultimul rand, pentru ca este mai usor de
administrat o unitate mica, o singura cladire, decat una constituita din mai
multe cladiri.
Etapele constituirii unei asociatii de proprietari
1. Intrunirea proprietarilor pentru stabilirea actiunilor necesare
constituirii asociatiei de proprietari
Premergator datei de organizare si de desfasurare a unei adunari generale
de constituire a asociatiei de proprietari se va organiza o intrunire a tuturor
proprietarilor, in care se va discuta si se va vota infiintarea asociatiei de
proprietari.
Intrunirea proprietarilor se poate realiza astfel:
a) pentru proprietarii din cladirile in care nu exista asociatii de
locatari, prin constituirea unui grup de initiativa, care sa convoace pe toti
proprietarii din cladire, persoane fizice sau juridice. Uzual, acest grup se
poate constitui si prin participarea celor care, in numele proprietarilor, au
participat la receptia partilor comune ale cladirii.
b) pentru asociatiile de locatari, comitetul executiv al acestora poate
convoca o adunare generala extraordinara in care sa se hotarasca asupra
transformarii asociatiei respective sau a unei parti din aceasta in asociatie
de proprietari.
In cadrul primei intruniri a proprietarilor este necesar sa se stabileasca:
- cine intocmeste statutul. In cazul in care se hotaraste sa se apeleze la
persoane fizice sau juridice de specialitate, se stabileste si se aproba
reprezentantul proprietarilor care va urmari achizitionarea acestor servicii,
costurile etc.;
- cine intocmeste acordul de asociere in forma scrisa;
- modalitatea de inregistrare a proprietatii asupra imobilului (individual
sau prin procura data unui reprezentant, necesitatea unor notificari care se
vor adresa proprietarilor de apartamente sau ai unor spatii cu alta destinatie
decat aceea de locuinta din cladire, persoane fizice sau juridice, care nu sunt
prezenti la intrunirea respectiva, pentru inscrierea proprietatii etc.);
- pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de infiintarea asociatiei de
proprietari, pana la inregistrarea sa ca persoana juridica (intocmirea si
redactarea statutului si a acordului de asociere, legalizarea documentelor
asociatiei, efectuarea corespondentei), este necesar ca toti proprietarii sa
contribuie cu o suma de bani acoperitoare (stabilita prin aprecierea
cheltuielilor necesare), suma care va constitui patrimoniul asociatiei de
proprietari si care va fi precizat ca atare in cadrul statutului. Aceasta suma
se poate dimensiona si pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de
inregistrarea asociatiei de proprietari la judecatorie, inregistrarea la
administratia financiara, deschiderea contului in banca (provizoriu si
definitiv, incheierea contractelor cu furnizorii de utilitati, preluarea
patrimoniului de la asociatia de locatari din care a facut parte, comandarea
stampilei, organizarea si desfasurarea adunarilor organizatorice etc.). Pana la
deschiderea unui cont in banca, in numele asociatiei de proprietari ca persoana
juridica, sumele precizate mai sus se pot acumula intr-un depozit (cont) intr-o
societate bancara, deschis de reprezentantul proprietarilor, membrii fondatori,
in numele asociatiei in curs de infiintare. Toate platile ce se vor efectua din
acest cont se vor justifica pe baza de documente de plata, cheltuielile
repartizandu-se in functie de cota-parte indiviza de proprietate. Dupa
inregistrarea asociatiei de proprietari ca persoana juridica si deschiderea
contului propriu, sumele din contul initial se vor transfera in contul
asociatiei de proprietari, preluandu-se in contabilitatea acesteia, impreuna cu
documentele de justificare a cheltuielilor efectuate.
2. Inscrierea proprietatii in registrele de carte funciara sau, acolo unde
acestea nu sunt constituite, in registrele de transcriptiuni imobiliare, la
birourile de publicitate imobiliara ale judecatorilor
In toate cazurile, in vederea inscrierii asociatiei de proprietari, se va
solicita eliberarea unui extras de carte funciara sau a numarului si datei de
transcriere, prin care sa se ateste inscrierea, respectiv transcrierea
proprietatii. Procedurile de urmat pentru inscrierea, respectiv transcrierea
proprietatii, sunt precizate in anexa nr. 1.
Pentru cladirile de locuit la care sunt efectuate aceste inscrieri sau
transcrieri de proprietate nu se vor face altele noi.
3. Organizarea si desfasurarea adunarii generale de constituire a
asociatiei de proprietari
Adunarea generala de constituire va fi convocata de grupul de initiativa
sau, dupa caz, de comitetul executiv al asociatiei de locatari.
In cadrul adunarii generale se vor lua decizii cu privire la:
- hotararea de a se constitui in asociatie de proprietari;
- stabilirea numelui si sediului asociatiei de proprietari;
- semnarea acordului de asociere, prevazut in anexa nr. 2, si adoptarea
statutului asociatiei de proprietari, prevazut in anexa nr. 3;
- alegerea comitetului executiv, a prezidiului si a comisiei de cenzori;
- elaborarea procesului-verbal de constituire a asociatiei de proprietari.
In vederea inregistrarii asociatiei de proprietari la judecatorie, pentru
dobandirea personalitatii juridice, in prealabil, fiecare proprietar de
apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta trebuie
sa-si transcrie actele care constituie titlu de proprietate sau, acolo unde
exista carte funciara, sa fie inscrisa intreaga proprietate asupra cladirii.
In situatia in care nu se poate realiza aceasta conditie prevazuta in art.
4 din anexa nr. 2 la Legea locuintei nr. 114/1996, cu modificarile ulterioare,
si in pct. 48 din Normele metodologice pentru punerea in aplicare a
prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, aprobate prin Hotararea Guvernului
nr. 446/1997, se poate adopta urmatoarea solutie:
- adunarea de constituire a asociatiei de proprietari poate adopta decizia
de inregistrare ca persoana juridica cu votul majoritatii proprietarilor
prezenti;
- daca proprietarii, care au fost prezenti la adunarea generala
constitutiva, si-au transcris actele de proprietate solicitate de lege sau,
dupa caz, intreaga proprietate asupra cladirii a fost inscrisa in cartea
funciara, se apreciaza ca acestia au calitatea necesara de a cere inregistrarea
ca persoana juridica a asociatiei de proprietari la judecatorie.
In acest scop, in procesul-verbal al adunarii generale constitutive se va
mentiona expres ca proprietarii prezenti au hotarat inregistrarea la
judecatorie ca asociatie de proprietari si, totodata, se va nominaliza persoana
imputernicita de ei sa ceara inregistrarea la judecatorie. Avand in vedere ca
acest mod de rezolvare a inregistrarii asociatiilor de proprietari s-a transmis
judecatoriilor numai cu titlu informativ, este necesar ca proprietarii sau
reprezentantul acestora sa se documenteze la judecatoriile de care apartin,
pentru obtinerea procedurii de aplicare a acestora.
4. Legalizarea statutului si a acordului de asociere si depunerea actelor
de inregistrare a asociatiei de proprietari la judecatorie, in vederea
obtinerii sentintei judecatoresti de infiintare
Legalizarea se face la orice birou notarial.
Aceste documente se vor legaliza intr-un numar de copii necesar
inregistrarii asociatiei de proprietari la judecatorie.
De regula, aceste acte sunt solicitate de judecatorii intr-un exemplar
original si o copie legalizata, numarul acestora fiind stabilit de catre
judecatorii.
Judecatoria va putea dispune inregistrarea asociatiei de proprietari ca
persoana juridica, la cererea persoanei imputernicite prin procesul-verbal al
adunarii constitutive. La aceasta cerere se vor atasa:
- un exemplar al procesului-verbal sus-mentionat, semnat de proprietarii
care au participat la adunarea constitutiva;
- acordul de asociere, intocmit in conditiile art. 8 din anexa nr. 2 la
Legea locuintei nr. 114/1996, cu modificarile ulterioare;
- statutul asociatiei, aprobat prin procesul-verbal al adunarii generale
constitutive;
- dovada patrimoniului asociatiei de proprietari (cu extras de cont).
Toate aceste acte este necesar sa fie intocmite in cel putin doua exemplare
originale, dintre care unul se va depune la judecatorie;
- dovada/dovezile de transcriere a actelor de proprietate, cel putin de
catre proprietarii care au fost prezenti si au consimtit la inregistrarea
asociatiei de proprietari ca persoana juridica (sau un certificat eliberat de
grefierul de la Registrul de transcriptiuni imobiliare, care va atesta numai
faptul ca actele de proprietate au fost transcrise).
In cazul cladirilor din localitatile supuse regimului de carte funciara,
prevazute de Decretul-lege nr. 115/1938, intrucat se poate inscrie intreaga
cladire intr-o carte funciara colectiva, chiar daca nu toti proprietarii au
cerut inscrierea proprietatii individuale potrivit prevederilor art. 59 din
aceasta lege, nu se creeaza dificultati la inregistrarea asociatiilor de
proprietari la judecatorii, proprietatea asupra cladirii putand fi dovedita
printr-un extras de carte funciara.
Cu privire la cererea asociatiei de proprietari, instanta de judecata se va
pronunta printr-o sentinta care se va inscrie in Registrul special privind
persoanele juridice, dupa ce sentinta ramane definitiva.
Inregistrarea asociatiilor de proprietari la judecatorii este supusa taxei
judiciare de timbru de 50.000 lei, potrivit art. 4 lit. b) din Legea nr.
146/1997, si unui timbru judiciar de 3.000 lei, potrivit Ordonantei Guvernului
nr. 32/1995, cu modificarile ulterioare.
5. Comandarea stampilelor
Stampila se poate comanda la orice agent economic de profil de catre
persoana delegata de asociatia de proprietari, in prima adunare generala de
organizare.
Pentru a afla conditiile de eliberare a stampilei, documentele necesare si
costul confectionarii acesteia, asociatia de proprietari se poate adresa
unitatilor de profil.
6. Deschiderea contului la o societate bancara
Asociatia de proprietari isi poate alege societatea bancara la care doreste
sa-si deschida cont. Aceasta poate fi C.E.C. sau orice societate bancara cu
capital de stat sau privat din Romania.
Pentru deschiderea contului la societatea bancara sunt necesare, de regula,
urmatoarele acte:
- copie legalizata de pe statutul asociatiei de proprietari;
- copie legalizata de pe acordul de asociere;
- copie legalizata de pe sentinta judecatoreasca de constituire a
asociatiei de proprietari;
- formular pentru specimen de semnatura, care se completeaza la societatea
bancara si suma pe care asociatia de proprietari doreste sa o depuna,
reprezentand capitalul social.
Deschiderea contului la societatea bancara se face de catre presedintele
asociatiei de proprietari impreuna cu contabilul acesteia.
7. Inregistrarea la administratia financiara
Pentru ca asociatia de proprietari sa fie luata in evidenta administratiei
financiare trebuie sa obtina un numar de cod fiscal.
Asociatia de proprietari nu plateste T.V.A.
Pentru obtinerea numarului de cod fiscal sunt necesare, de regula,
urmatoarele acte:
- formularul de inregistrare la administratia financiara, completat la
masina de scris, semnat si stampilat;
- copie de pe statutul asociatiei de proprietari;
- copie de pe acordul de asociere;
- copie de pe sentinta judecatoreasca de constituire a asociatiei de
proprietari.
Inregistrarea la administratia financiara se face de catre persoana
desemnata de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
8. Incheierea contractelor cu furnizorii de utilitati edilitar-gospodaresti
(apa-canal, termoficare, gaz, electricitate, salubritate etc.)
La incheierea contractelor sunt necesare urmatoarele documente:
- copie de pe sentinta judecatoreasca de constituire a asociatiei de
proprietari;
- copie de pe documentul de confirmare a codului fiscal si numarul contului
din societatea bancara;
- contractul-tip al agentului economic prestator de servicii;
- scrisoare de garantie bancara pentru o suma acoperitoare a costurilor pe
o perioada de o luna de varf pentru serviciul furnizat.
Contractul-tip al agentului economic furnizor se poate completa cu obiectii
la contract, acceptate de ambele parti.
9. Preluarea patrimoniului de catre asociatia de proprietari de la
asociatia de locatari
Este necesar ca asociatia de proprietari sa preia de la asociatia de
locatari urmatoarele valori si documente justificative, care se consemneaza
intr-un proces-verbal de predare-primire a patrimoniului (aferent
condominiului/cladirii pentru care aceasta s-a constituit):
- soldul in casa;
- soldul contului disponibil in societatea bancara sau la C.E.C.;
- situatia sumelor neachitate la data constituirii asociatiei de
proprietari de catre membrii sai, care au facut parte din asociatia de
locatari, contributiile restante la fondurile speciale, in cazul in care din
respectivele fonduri s-au efectuat plati de catre asociatia de locatari (sau
daca aceste plati sunt in curs de efectuare pentru prestatii sau lucrari
contractate);
- situatia debitorilor, altii decat membrii asociatiei de locatari;
- evidenta fondului de rulment si a garantiilor pentru furnizarea de
utilitati;
- soldul fondului de reparatii;
- soldul altor fonduri legal constituite;
- creditorii;
- mijloacele materiale si mijloacele fixe.
Etapele preluarii patrimoniului asociatiei de proprietari de la asociatia
de locatari pot fi urmatoarele:
A. Incheierea unui protocol intre asociatia de proprietari si asociatia de
locatari din care aceasta a facut parte, dupa modelul prezentat in anexa nr. 4.
B. Verificarea corectitudinii documentelor de catre comisiile de cenzori
ale celor doua asociatii (asociatia de locatari, respectiv de proprietari).
Cele doua comisii de cenzori pot lucra in comun.
C. Plata sumelor restante ale membrilor asociatiei de proprietari catre
asociatia de locatari. Aceasta plata se poate face din suma pe care asociatia
de proprietari trebuie sa o primeasca de la asociatia de locatari, reprezentand
cuantumul total al fondului de rulment colectat de la membrii noii asociatii de
proprietari.
D. Incheierea unui angajament de plata pentru decontarile ulterioare intre
asociatia de locatari si asociatia de proprietari. Se va folosi formularul
prezentat in anexa D la protocol.
E. Preluarea mijloacelor fixe, daca este cazul. Se va folosi formularul
prezentat in anexa A la protocol.
In cazul in care presedintele asociatiei de proprietari este si
presedintele asociatiei de locatari, pentru asociatia de locatari vor semna
documentele toti membrii comitetului executiv al acesteia.
ANEXA 1
la precizari
INSCRIEREA PROPRIETATII
la birourile de publicitate imobiliara ale judecatoriilor
In vederea constituirii asociatiilor de proprietari din cladirile cu mai
multe locuinte, potrivit Legii locuintei nr. 114/1996, cu modificarile
ulterioare, Regulamentului-cadru al asociatiilor de proprietari, cuprins in
anexa nr. 2 la Legea locuintei nr. 114/1996, precum si Normelor metodologice
aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 446/1997, dreptul de proprietate al
fiecarui proprietar trebuie inscris in prealabil in cartea funciara, iar pana
la infiintarea cartii funciare, in registrele de publicitate imobiliara in
vigoare.
In prezent, pana la finalizarea lucrarilor de cadastru si de carte
funciara, potrivit Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996,
sunt aplicabile in cea mai mare parte a teritoriului tarii dispozitiile Codului
civil si ale Codului de procedura civila cu privire la transcrierea actelor de
dobandire a dreptului de proprietate imobiliara, iar in Transilvania, Banat si
Bucovina sunt aplicabile dispozitiile Decretului-lege nr. 115/1938, referitoare
la cartea funciara.
La cererea de transcriere in registrele de publicitate imobiliara sau, dupa
caz, de inscriere in cartea funciara a titlului de proprietate al fiecarui
proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat aceea de
locuinta din cladire - cu specificarea adresei si a pozitiei apartamentului,
respectiv a spatiului - se ataseaza, in original sau in copie legalizata:
1. inscrisul care atesta dreptul de proprietate sau de concesiune ori, dupa
caz, de folosinta asupra terenului;
2. contractul de construire sau, dupa caz, de vanzare-cumparare a apartamentelor
care fac parte din cladire;
3. dupa caz, procesul-verbal de predare-primire a apartamentului;
4. plansele sau schitele de identificare, prin localizare si suprafata, a
fiecarui spatiu sau apartament din alcatuirea cladirii, intocmite si certificate
de catre fiecare proprietar.
La judecatoriile care tin registrul de transcriptiuni si inscriptiuni,
fiecare proprietar din cladirile cu mai multe locuinte trebuie sa ceara, in mod
individual, transcrierea dreptului sau de proprietate asupra apartamentului
si/sau spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta, cat si asupra
cotei-parti indivize din partile comune ale cladirii si ale terenului; intreaga
documentatie se inregistreaza cu un singur numar de inregistrare, pentru
fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta.
Documentatia se depune in doua exemplare originale, impreuna cu cererea. Al
doilea exemplar, daca nu este original, se depune in copie legalizata. Unul
dintre exemplare - originalul - se elibereaza de catre grefier proprietarului,
cu atestarea numarului si a datei de inregistrare a operatiunii de transcriere.
Transcrierea mai multor proprietati se poate cere si in baza unei procuri, data
printr-un inscris, sub semnatura privata, de catre proprietarii din aceeasi
cladire, unuia dintre ei, si care va fi semnata de proprietarii interesati ori
de reprezentantii lor legali. Procura pentru inregistrarea proprietatilor
imobiliare se poate da si unei terte persoane fizice sau juridice, in care caz
va fi intocmita in forma autentica; se va da cate un numar de inregistrare,
separat, pentru transcrierea actelor de proprietate asupra fiecarui apartament
sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta.
In regim de carte funciara se procedeaza in conformitate cu art. 59 din
Decretul-lege nr. 115/1938: in urma depunerii cererii, cu anexarea
documentatiei sus-mentionate, se va deschide o carte funciara colectiva pentru
intreaga cladire formata din mai multe apartamente si/sau spatii cu alta
destinatie decat aceea de locuinta si cate o carte funciara individuala pentru
fiecare apartament sau spatiu.
Potrivit art. 111 si 112 din Decretul-lege nr. 115/1938, cererea de
inscriere in cartea funciara colectiva a dreptului de proprietate asupra
cladirii cu mai multe apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat aceea
de locuinta se poate introduce de catre proprietarii acestora, eventual prin
procura data in conditiile aratate la transcriere. De asemenea, inscrierea se
poate cere si de catre titularul anterior al dreptului de proprietate din
cartea funciara de la care se transmite acest drept (persoana fizica sau
juridica - direct sau prin procura autentica) ori, dupa caz, de catre consiliul
local.
Inscrierea in cartea funciara individuala a fiecarui apartament sau spatiu
cu alta destinatie decat aceea de locuinta, precum si asupra cotei-parti
indivize din cladire si din teren se face la cererea titularului dreptului de
proprietate.
Se apreciaza ca inscrierea cladirii cu mai multe apartamente si/sau spatii
cu alta destinatie decat aceea de locuinta intr-o foaie colectiva este o dovada
suficienta pentru a considera operatiunea de publicitate efectuata in vederea
constituirii asociatiei de proprietari. Prin inscrierea in cartea funciara
colectiva se vor inlatura piedicile ce ar rezulta din faptul ca nu toti
proprietarii si-au inscris dreptul lor, mai ales ca o asemenea inscriere se
face in masura in care proprietarul isi manifesta optiunea in acest sens.
Se va proceda in acelasi mod la transcrierea si, dupa caz, la inscrierea
dreptului de proprietate asupra apartamentelor si/sau spatiilor din cladire cu
alta destinatie decat aceea de locuinta, daca aceste operatiuni de publicitate
nu au fost efectuate pana in prezent.
Pana la o noua reglementare legala, transcrierea titlurilor de proprietate
sau, dupa caz, intabularea drepturilor de proprietate ale membrilor
asociatiilor de proprietari este supusa taxei judiciare de timbru de 650 lei,
potrivit prevederilor cap. XI din Ordonanta Guvernului nr. 10/1993, si unui
timbru judiciar de 1.500 lei, in baza Ordonantei Guvernului nr. 32/1995, cu
modificarile ulterioare. Aceleasi taxe sunt datorate si pentru apartamentele
din blocurile de locuinte dobandite potrivit Legii nr. 85/1992, precum si
pentru cele care se construiesc in conditiile Legii locuintei nr. 114/1996, in
vederea constituirii asociatiilor de proprietari. Formele de publicitate
imobiliara pentru locuintele dobandite in conditiile Legii nr. 112/1995 sunt
scutite de taxe de timbru.
ANEXA 2
la precizari
ACORD DE ASOCIERE*)
- model -
----------------
*) Continutul acordului de asociere, prezentat ca model, nu este
obligatoriu sau limitativ.
1. Asocierea
1.1. Prin prezentul acord, noi, proprietarii de bunuri imobiliare
(locuinte/apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta)
din condominiul (cladirea/tronsonul de cladire, scara) situat in localitatea
....................., str. ............... nr. ......, judetul ..........,
sectorul ...., am hotarat sa ne asociem in asociatie de proprietari.
1.2. Asocierea a fost determinata de existenta proprietatii comune,
indivizibil legata de proprietatile individuale pe care le detinem in cadrul
condominiului. Asociatia de proprietari constituie forma de organizare si de
reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor, legate de intretinerea,
functionarea, dezvoltarea si exploatarea proprietatii pe care o detinem in
comun.
2. Descrierea proprietatii
2.1. Condominiul are urmatoarele caracteristici:
a) bloc de locuinte cu spatii comerciale la parter (nivelul ......) si cu
alte spatii destinate unor activitati lucrative ...............;
b) regim de inaltime: subsol pe (nr.) niveluri, demisol, parter, mezanin si
numar de etaje. Subsolurile sunt niveluri tehnice sau, dupa caz, destinate unor
activitati lucrative, depozite, adaposturi de aparare civila etc.;
c) structura in functie de destinatia proprietatii:
- un numar de ....... apartamente, cu o suprafata utila totala de .... mp,
destinate locuirii, din care:
- cu 1 camera/garsoniere: ....... (nr.) ........
- cu 2 camere: ......... (nr.) .......
- cu 3 camere: ......... (nr.) .......
- cu 4 camere: ......... (nr.) .......
- etc. ...............................;
- un numar de .......... spatii comerciale, birouri, sedii de societati
comerciale etc., situate la ..............., insumand o suprafata utila
de (nivelul)
.......... mp;
d) structura cladirii: (de exemplu: diafragme din beton armat, integral
prefabricate, cu pereti interiori neportanti, stalpi si grinzi, precum si
cadre; diafragme din beton armat sau inlocuitori, plansee din beton armat sau
din lemn etc., cu acoperis, tip sarpanta/terasa);
e) cladirea a fost data in folosinta in anul ...... si este/nu este inclusa
in lista monumentelor istorice;
f) cladirea este legata la retelele de utilitati (termoficare, apa rece,
canalizare, telefonie, electricitate etc.) comunale sau, dupa caz, are centrala
termica proprie etc.
2.2. Proprietatea, in cadrul asociatiei de proprietari, este reprezentata
prin proprietatea individuala si proprietatea comuna
2.3. Proprietatea individuala (apartamentul sau spatiul cu alta destinatie
decat aceea de locuinta) apartine exclusiv proprietarului si este un bun al
sau, asupra caruia poate decide in deplina libertate. Fiecare apartament sau
spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta consta in suprafata cuprinsa
intre zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spatiu cu alta
destinatie decat aceea de locuinta si zidurile de perimetru cu suprafata
interioara a acestora. Zidurile interioare, podelele si tavanele se considera
ca facand parte din apartament, respectiv din spatiul in care sunt cuprinse.
Zidurile de invecinare intre apartamente si/sau spatiu fac parte in cota-parte
egala din fiecare dintre acestea. Sunt considerate ca fac parte din
proprietatea individuala si dependintele situate la acelasi nivel sau la niveluri
diferite, nelegate structural de apartamentul sau de spatiul respectiv, dar
facand parte din acesta. Proprietatii asupra unui apartament sau spatiu cu alta
destinatie decat aceea de locuinta ii corespunde si o cota-parte proportionala
din proprietatea comuna, alocata conform cotelor inscrise in anexa la prezentul
acord de asociere.
2.4. Proprietatea comuna include toate partile din condominiu, care nu sunt
parti dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de
locuinta. Toate aceste parti formeaza obiecte ale coproprietatii fortate, adica
a starii de indiviziune fortata si perpetua, destinate a fi utilizate in comun
de proprietari.
Proprietatea comuna include urmatoarele: terenul aferent constructiei, in
suprafata totala de ........ mp, fundatiile, fatada, intrarile, suprafata
exterioara a zidurilor de perimetru ale proprietatii individuale, scarile
comune, casa scarii, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, centrala
termica sau punctul termic, canalizarea, instalatiile de apa si incalzire
centrala, de gaze, electricitate si telefonice de la punctul de bransament sau
de racordare la reteaua stradala (exclusiv acesta) pana la punctul de racord la
instalatia interioara a apartamentului sau spatiului cu alta destinatie decat
aceea de locuinta, spalatoria, uscatoria, culoarele cladirii, subsolul sau
nivelul tehnic, incaperile personalului de serviciu al cladirii,
incaperea/constructia destinata depozitarii gunoaielor, tubul colector,
instalatii de ventilatie, canale termice, spatiile care deservesc crematorii,
podul, acoperisul si invelitoarea acestuia, antena si cablul TV pana la priza
de bransament. Se considera, de asemenea, in indiviziune fortata, boxele din
subsoluri sau camerele de serviciu din mansarde, magazii si garaje, platforme
exterioare sau incorporate cladirii, amplasate, de regula, separat de
proprietatea individuala, daca au destinatia de a servi, in comun, toate aceste
proprietati individuale. Suprafetele exterioare zidurilor de perimetru ale
proprietatilor individuale, podelele si tavanele din jurul acestor proprietati
si orice conducte, cabluri, linii de utilitati, care trec prin acestea si care
deservesc mai mult de o asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de
folosinta comuna, fiind supuse starii de indiviziune fortata.
Toate aceste componente ale proprietatii sau folosintei comune se vor
defini concret, dupa caz.
2.5. Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de
locuinta, impreuna cu cota-parte indiviza a sa din proprietatea comuna
reprezinta o parcela individuala de proprietate imobiliara si formeaza o
unitate care poate fi instrainata sau transferata in orice mod, numai ca un
tot.
2.6. Fiecare dintre aceste proprietati imobiliare poate fi folosita,
ipotecata sau instrainata in deplina libertate de catre
proprietarul/proprietarii acesteia, tinandu-se seama de conditia mentionata mai
sus si de legile si reglementarile in vigoare.
2.7. Pentru identificarea, prin localizare si suprafata, a fiecarui
apartament, respectiv spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, sunt
anexate la prezentul acord de asociere planse sau schite, inclusiv ale
terenului aferent constructiei.
3. Inregistrarea proprietatii
3.1. Proprietatile imobiliare sunt in numar de ............, in totalitate,
inscrise in registrul de transcriptiuni/inscriptiuni/cartea funciara.
3.2. In cadrul condominiului, un numar de ........ proprietati imobiliare
sunt proprietate de stat si sunt gestionate de ............ .
3.3. Pentru fiecare proprietate imobiliara, care a fost trecuta in
proprietate privata, si la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face
consemnarile necesare, la birourile de publicitate imobiliara, prin grija
proprietarului/proprietarilor acesteia.
3.4. In momentul dobandirii unui apartament sau a unui spatiu cu alta
destinatie decat aceea de locuinta, fiecare proprietar poate deveni membru al
asociatiei de proprietari.
3.5. Fiecare proprietar va ramane membru al asociatiei de proprietari, pana
la pierderea calitatii de proprietar in cadrul condominiului.
4. Restrictii privind folosinta si constructiile
4.1. Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din prezenta
asociatie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din
cladire, in conditiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritatilor in
drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel incat
sa lezeze drepturile sau interesele oricarui alt proprietar al acesteia,
inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere si prin statutul
asociatiei de proprietari.
4.2. Proprietatea comuna, definita la pct. 2.2., se afla in grija tuturor
proprietarilor, care participa, proportional, cu cota-parte indiviza de
proprietate la intretinerea si la repararea ei.
4.3. Chiriasii din proprietatile imobiliare individuale, aferente
condominiului, nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de
decizii ale asociatiei de proprietari, ci trebuie sa se supuna regulilor
adoptate de asociatia de proprietari, in masura in care acestea se aplica
tuturor ocupantilor cladirii.
4.4. Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea
de locuinta il poate folosi conform destinatiei: pentru sine, pentru familia
sa, pentru chiriasi sau pentru musafiri.
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de
locuinta are dreptul de a-l inchiria, cu conditia ca respectivul chirias sa
accepte folosirea acestuia in conditiile prevazute in prezentul acord de
asociere sau in orice reguli sau regulamente ale asociatiei de proprietar.
4.5. Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea
de locuinta este obligat sa mentina apartamentul sau spatiul respectiv in buna
stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza neindeplinirii acestei
obligatii.
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de
locuinta poate face lucrari de constructii sau renovari ale acestuia, doar daca
aceste lucrari sunt realizate pe riscul si pe cheltuiala sa si in conformitate
cu conditiile stabilite de lege.
4.6. Orice instalatie suplimentara fata de cele cuprinse in cartea tehnica
a constructiei pe proprietatea comuna, in favoarea unuia sau a mai multor
proprietari (fire electrice, antene de televiziune, masini si echipamente,
dispozitive de aer conditionat, instalatii telefonice etc.), sau pe peretii
exteriori ai cladirii, prin strapungerea peretilor acoperisului, se poate
realiza numai cu acordul asociatiei de proprietari si dupa obtinerea
aprobarilor legale.
4.7. Reprezentantii asociatiei de proprietari au dreptul sa intre intr-un
apartament sau intr-un spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in
baza unui preaviz de 15 zile, semnat pentru luare la cunostinta de catre proprietar,
si inmanat acestuia, pentru a repara, a efectua lucrari de intretinere, a
renova sau a inlocui parti ale proprietatii comune din apartament sau din
spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, sau la care accesul se
poate face numai prin apartamentul ori spatiul respectiv.
Daca necesitatea de a intra in apartament sau in spatiul cu alta destinatie
decat aceea de locuinta este urgenta (cazuri de calamitate: incendiu,
inundatie, emanatii de gaz, scurgeri de substante chimice nocive etc.), nu este
nevoie de preaviz, iar reprezentantii asociatiei de proprietari pot intra,
indiferent daca proprietarul este sau nu prezent, cu respectarea prevederilor
legale referitoare la cazurile de necesitate.
In cazul cand proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun
acestor prevederi se vor utiliza caile legale de atac a unor asemenea pozitii,
asociatia de proprietari revendicandu-si dreptul de a calcula si de a pretinde
daune morale si materiale provocate de acest refuz.
4.8. Orice tip de publicitate in/pe proprietatea comuna se poate face numai
cu acordul asociatiei de proprietari. Ocupantii apartamentelor si ai spatiilor
cu alta destinatie decat aceea de locuinta trebuie sa acorde atentie folosirii
obiectelor zgomotoase, instrumentelor muzicale, echipamentelor cu amplificare
audio, televizoarelor, radiourilor, astfel incat sa nu deranjeze in nici un fel
pe ceilalti colocatari ai blocului. (Se pot preciza si alte restrictii, ca de
exemplu: depozitarea de substante si produse periculoase etc.).
Proprietarii care detin animale in apartament sau in spatiul cu alta
destinatie decat aceea de locuinta, in nume propriu sau al ocupantilor
acestora, raspund pentru deteriorarea proprietatii comune de catre animale si
trebuie sa ia masuri pentru a nu afecta linistea si confortul colocatorilor din
imobil.
5. Administrare, sanctiuni si reguli interne
5.1. Asociatia de proprietari va raspunde de administrarea si de
functionarea cladirii/cladirilor si de intretinerea, repararea, renovarea si imbunatatirea
proprietatii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform
cotei-parti proportionale de proprietate sau, dupa caz, conform numarului de
persoane prevazute in anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face
precizari concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de intretinere pe
cota-parte indiviza sau pe numar de persoane, dupa caz, avandu-se in vedere
prevederile legale si optiunile asociatiilor de proprietari, acolo unde legea
permite acest lucru).
5.2. Nici un proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie
decat aceea de locuinta nu va fi exceptat de obligatia de a contribui la
cheltuielile comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din
proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta
destinatie decat aceea de locuinta, sau in alte situatii.
5.3. Administrarea cladirii se va face in conformitate cu prevederile
prezentului acord de asociere, precum si cu regulile si regulamentele
statutului asociatiei de proprietari, care se vor adopta prin vot de catre
proprietari.
5.4. Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament sau spatiu
cu alta destinatie decat aceea de locuinta se va conforma regulilor prezentului
acord de asociere, regulilor si regulamentelor asociatiei de proprietari,
precum si hotararilor si rezolutiilor adoptate legal de catre asociatie.
Nerespectarea acestor prevederi, hotarari si rezolutii va constitui temeiul
actiunii in justitie a asociatiei de proprietari impotriva celor in cauza,
pentru recuperarea daunelor sau in vederea obligarii la conformare. In cazul in
care un chirias sau alt ocupant al apartamentului sau spatiului cu alta
destinatie decat aceea de locuinta nu respecta reglementarile mentionate,
asociatia de proprietari poate chema in judecata pe chiriasul/ocupantul sau pe
proprietarul respectivului apartament ori spatiu cu alta destinatie decat aceea
de locuinta, sau pe ambii, dupa cum hotaraste asociatia de proprietari.
5.5. Daca o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari sau
prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei
minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate intenta actiune in justitie
impotriva asociatiei de proprietari, pentru invalidarea hotararii sau a
prevederii respective, in termen de 60 de zile de la adoptarea ei.
Actiunea in justitie nu suspenda executarea hotararii sau aplicarea
prevederii, decat daca instanta hotaraste ca o astfel de suspendare este
necesara.
Presedintele comitetului executiv va reprezenta asociatia de proprietari in
procesele intentate impotriva proprietarilor sau de catre proprietari.
6. Revocarea sau amendarea acordului de asociere
6.1. Prezentul acord de asociere poate fi revocat sau amendat cu acordul a
mai mult de 80% din semnatarii acestuia.
7. Semnarea acordului de asociere
Data:
Acordul fiecarui proprietar se consemneaza in tabelul de mai jos:
-----------------------------------------------------------------------
| Nr. | Numarul | Numele si prenumele| Calitatea*1)| Semnatura/ |
| crt.| apartamentului/| (denumirea | | stampila*2)|
| | al spatiului cu| detinatorului) | | |
| | alta destinatie| | | |
| | decat aceea de | | | |
| | locuinta, pe | | | |
| | condominiu si | | | |
| | nivel curent | | | |
|_____|________________|____________________|_____________|____________|
| 1. | | | | |
|_____|________________|____________________|_____________|____________|
| 2. | | | | |
|_____|________________|____________________|_____________|____________|
| 3. | | | | |
|_____|________________|____________________|_____________|____________|
| 4. | | | | |
|_____|________________|____________________|_____________|____________|
| 5. | | | | |
|_____|________________|____________________|_____________|____________|
| 6. | | | | |
|_____|________________|____________________|_____________|____________|
| 7. | | | | |
|_____|________________|____________________|_____________|____________|
| . | | | | |
|_____|________________|____________________|_____________|____________|
| . | | | | |
|_____|________________|____________________|_____________|____________|
*1) Se va preciza calitatea de proprietar sau de coproprietar, reprezentant
legal al proprietarilor.
*2) Stampila se va folosi de catre persoanele juridice.
NOTA:
Persoanele semnatare ale acordului de asociere trebuie sa posede capacitate
juridica deplina. Minorii sau interzisii, desi sunt membri ai asociatiei de
proprietari, nu-si exercita personal drepturile conferite de lege, ci prin
reprezentanti legali.
In cazul coproprietarilor unei proprietati imobiliare, daca nu este data o
delegare de reprezentare in forma autentica, se va solicita acordul fiecaruia
dintre acestia.
ANEXA
la Acordul de asociere
al Asociatiei de proprietari ....................
(denumirea)
TABEL
cu cotele-parti indivize din proprietatea comuna, ce revin fiecarei proprietati
individuale din cadrul condominiului
---------------------------------------------------------------------
| Numarul | Suprafata utila | Cota-parte | Numarul |
| apartamentului | (mp) | indiviza din | de persoane |
| (al spatiului | | proprietate | care |
| cu alta destinatie| | (procent | gospodaresc |
| decat aceea | | sau valoare | impreuna |
| de locuinta) | | absoluta) | |
| pe nivel | | | |
| curent | | | |
|___________________|_________________|_______________|_____________|
| | | | |
|___________________|_________________|_______________|_____________|
| | | | |
|___________________|_________________|_______________|_____________|
| | | | |
|___________________|_________________|_______________|_____________|
NOTA:
In tabel se vor inscrie toate proprietatile individuale din cadrul
condominiului.
ANEXA 3
STATUTUL
asociatiei de proprietari*)
- model -
---------------
*) Continutul statutului asociatiei de proprietari, prezentat ca model, nu
este obligatoriu sau limitativ.
CAP. 1
Denumirea, forma juridica, obiectul de activitate, sediul, durata, membrii
asociatiei de proprietari
Art. 1
Denumirea asociatiei de proprietari
Denumirea asociatiei de proprietari este .............................. .
Art. 2
Forma juridica a asociatiei de proprietari
Asociatia de proprietari .............. este persoana juridica
(denumirea)
romana de drept privat, nonprofit (fara scopuri patrimoniale), constituita
in baza prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, cu modificarile ulterioare.
Asociatia de proprietari isi desfasoara activitatea in conformitate cu
legile romane si cu prezentul statut. Asociatia de proprietari are stampila
proprie.
Art. 3
Obiectul de activitate
Asociatia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea conditiilor
de functionare normala atat a locuintelor (apartamentelor) si spatiilor cu alta
destinatie decat aceea de locuinta - denumite in continuare spatii -, aflate in
proprietate exclusiva, cat si a spatiilor constructiilor si instalatiilor,
aflate in proprietate comuna indivizibila, aferenta cladirii.
In scopul realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari
are urmatoarele atributii:
- incheie contracte cu furnizorii de produse si de servicii si isi asuma
obligatii in nume propriu si/sau al proprietarilor;
- angajeaza si, dupa caz, suspenda din functie administratorul (managerul)
proprietatii comune indivize sau personalul necesar bunei gospodariri a acestei
proprietati;
- reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si
modificarea proprietatii comune;
- adopta si amendeaza bugetul de venituri si cheltuieli, precum si fondul
de rulment; asigura calcularea si incasarea cotelor obisnuite si speciale
pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizari pentru
intarzierea la plata cotelor de intretinere;
- adopta sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;
- initiaza si apara in procese, in nume propriu si/sau al asociatilor,
interesele comune legate de cladire;
- exercita si alte atributii care i-au fost conferite prin acordul de
asociere sau prin votul asociatilor.
Pentru furnizarea unor servicii necesare realizarii obiectului sau de
activitate, asociatia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice
specializate, din cadrul asociatiei si/sau din afara acesteia. Personalul
necesar bunei gospodariri a proprietatii comune din cladire poate fi angajat
prin contract individual de munca sau prin conventie civila, conform celor ce
se stabilesc prin negociere.
Art. 4
Sediul asociatiei
Sediul asociatiei de proprietari este in Romania, localitatea .......... ,
str. ................ nr. ........, judet/sector ............ (se va specifica
si locul/adresa de primire a corespondentei).
Art. 5
Durata asociatiei de proprietari
Durata asociatiei de proprietari este nelimitata.
Art. 6
Membrii asociatiei de proprietari
Membrii asociatiei de proprietari sunt toti proprietarii, persoane fizice
si/sau juridice, detinatori de una sau mai multe locuinte sau spatii cu alta
destinatie decat aceea de locuinta din condominiu (pentru cazurile in care
asociatia se constituie pe mai multe cladiri, in conditiile de exceptie
prevazute de lege), care au semnat acordul de asociere, prezentati in anexa.
CAP. 2
Patrimoniul asociatiei de proprietari
Art. 7
Patrimoniul asociatiei de proprietari este format din:
- Mijloace banesti, in valoare de ............, care pot fi majorate sau
reduse in urma deciziei adunarii generale a asociatiei, cu respectarea
prevederilor legale. Marirea acestor fonduri se poate face numai prin varsarea
de lichiditati.
- Mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje si mijloace fixe,
necesare in administrarea proprietatii comune.
Mijloacele banesti ale asociatiei de proprietari sunt alcatuite din
fondurile constituite la infiintarea asociatiei, din sumele prevazute si
incasate conform listelor lunare de plata a cotelor de contributie a
proprietarilor la cheltuielile asociatiei, care reprezinta contravaloarea
facturilor sau actelor de plata, precum si din alte venituri ale asociatiei.
Asociatia de proprietari are unui sau mai multe conturi la unitatea bancara sau
la filiala C.E.C. stabilita de comitetul executiv al acesteia.
Fondul de rulment se constituie pe baza hotararii adunarii generale a
asociatiei de proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinata
de modul de intocmire a listei lunare de plata, termenul de plata a cotelor de
contributie si sistemul de penalizari al asociatiei de proprietari si al
furnizorilor de servicii.
Fondul de rulment se calculeaza pentru fiecare proprietar in functie de
numarul de persoane inregistrate in cartea de imobil si de cota-parte de
proprietate indiviza din proprietatea comuna, dupa natura serviciului facturat
(modul de repartizare a consumurilor aferente facturilor).
Valoarea fondului de rulment trebuie sa fie egala cu suma corespunzatoare
acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai
mari, dintr-un an calendaristic.
Daca este cazul, in conditii de instabilitate economica, fondul de rulment
se actualizeaza periodic prin depunerea de catre fiecare proprietar a unei sume
reprezentand diferenta dintre valoarea existenta si cea necesara acoperirii cheltuielilor
lunare ale asociatiei de proprietari, corespunzatoare fiecarui proprietar.
Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment, pentru
acoperirea cheltuielilor curente.
Restantele proprietarilor la fondul de rulment constituie elemente ale
sistemului de penalizari, in ceea ce priveste neacoperirea curenta a cotei de
contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
Fondul de rulment constituit se utilizeaza numai pentru plata facturilor
curente, aferente consumurilor lunii anterioare. Dupa plata facturilor curente,
fondul de rulment se reintregeste lunar, prin incasarea cotelor de contributie
afisate pe lista de plata a lunii in curs, avand ca referinta de calcul aceste
facturi curente, corespunzatoare consumurilor lunii anterioare.
In perioadele in care valoarea fondului de rulment este mai mare decat
volumul cheltuielilor, diferenta devine depozit bancar purtator de dobanda.
Fondul de rulment se incaseaza distinct fata de cota de contributie lunara.
In momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari,
fondul de rulment se restituie in intregime respectivului proprietar, urmand ca
viitorul proprietar, membru al asociatiei, sa achite fondul de rulment,
corespunzator cheltuielilor aferente lui.
Fondul de reparatii se constituie pana la limita maxima aprobata de
adunarea generala a asociatiei de proprietari la stabilirea bugetului de
venituri si cheltuieli anual, in functie de necesitatile stabilite de comitetul
executiv, prin contributie lunara a membrilor, proportional cu cota-parte din
proprietatea comuna.
Dupa efectuarea platilor din bugetul de venituri si cheltuieli al
asociatiei de proprietari, fondul de reparatii se reintregeste lunar prin
contributia fiecarui proprietar. Sumele ramase necheltuite fie se restituie
proprietarilor, fie se constituie intr-un depozit bancar, urmand a fi incluse
in bugetul anual urmator, hotararea luand-o adunarea generala a asociatiei de
proprietari.
In momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari,
fondul de reparatii nu se restituie, acesta urmand a fi alimentat in continuare
de viitorul proprietar.
Fondurile special constituite si alte fonduri au acelasi regim ca si fondul
de reparatii.
Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, SDV-uri,
materiale pentru curatenie si iluminat, consumabile necesare desfasurarii
activitatilor in cadrul asociatiei de proprietari etc.
Mijloacele materiale se dobandesc prin cumparare sau prin donatie. Sumele
necesare pentru cumpararea mijloacelor materiale, altele decat cele care sunt
cuprinse in cheltuielile administrative, se obtin prin contributia
proprietarilor, proportional cu cota-parte din proprietatea comuna, si se
restituie sau se depoziteaza, in masura an care nu au fost cheltuite, conform
hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari.
Art. 8
Patrimoniul asociatiei de proprietari poate proveni si din donatii banesti,
sponsorizari, subventii.
Apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta,
cumparate de asociatia de proprietari, vor face parte din patrimoniul
asociatiei.
Art. 9
Gestionarea patrimoniului, ca si activitatea financiar-contabila, se
exercita fie de membri ai comisiei de cenzori sau alti membri ai asociatiei de
proprietari, cu cunostinte de specialitate si experienta in domeniile economic,
financiar si juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociatii sau agenti
economici specializati.
Controlul gestiunii patrimoniului se face printr-o forma adoptata de
comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
Art. 10
Patrimoniul asociatiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de
alte obligatii personale ale asociatilor.
CAP. 3
Structura organizatorica
Art. 11
Adunarea generala
Asociatia de proprietari este condusa de adunarea generala.
Dupa prima intrunire organizatorica, adunarea generala se intruneste cel
putin o data in fiecare an calendaristic.
Intrunirea adunarii generale va fi anuntata in scris, cu cel putin 10 zile
inainte de data intrunirii.
Pentru ca hotararile adunarii generale sa fie valide, este necesar un
cvorum de doua treimi din numarul proprietarilor prezenti personal sau prin
reprezentanti desemnati de ei.
In cazul in care cvorumul nu este intrunit, adunarea generala va fi
convocata la o data ulterioara, cand proprietarii prezenti pot hotari asupra
problemelor inscrise pe ordinea de zi, indiferent daca este intrunit sau nu
cvorumul de doua treimi (dar nu mai putin de majoritate simpla).
Hotararile adunarii generale vor fi luate cu majoritate de voturi, adica cu
mai mult de 50% din voturile proprietarilor prezenti la adunarea generala.
Pentru situatia in care pe ordinea de zi figureaza modificarea statutului
sau dizolvarea asociatiei de proprietari, este necesar un cvorum de voturi mai
mare de 80% din numarul total al acestora. Fiecare apartament sau spatiu cu
alta destinatie decat aceea de locuinta, din cadrul asociatiei de proprietari,
da dreptul la un vot.
Daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara legii sau
acordului de asociere sau este de natura sa produca daune considerabile
intereselor unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate initia
actiune in justitie impotriva valabilitatii respectivei decizii, in termen de
60 de zile de la adoptarea acesteia. Actiunea in justitie nu trebuie sa se
interpuna in executarea (aplicarea) deciziei, decat atunci cand instanta
hotaraste suspendarea aplicarii deciziei respective.
Adunarea generala are urmatoarele atributii:
- aproba darea de seama anuala asupra activitatii comitetului executiv al
asociatiei de proprietari, raportul comisiei de cenzori si raportul
exercitiului bugetar, acordand anual descarcare de gestiune comitetului
executiv si celui care exercita managementul (administrarea) cladirii, in
masura in care cei in cauza nu se fac vinovati de lipsuri in gestiune sau de
alte fapte care implica raspunderi materiale sau penale; adopta si amendeaza
bugetele de venituri si cheltuieli, precum si fondul de rulment, daca acesta se
constituie; valideaza rectificari ale bugetului de venituri si cheltuieli;
- adopta sau amendeaza deciziile, regulile si regulamentele;
- hotaraste cu doua treimi din numarul voturilor celor prezenti, asupra
necesitatii constituirii fondului de rulment, fondului de reparatii si a altor
fonduri speciale;
- hotaraste cu acceptul a 80% din numarul membrilor asociati modificarile
ulterioare ale statutului asociatiei de proprietari si/sau ale acordului de
asociere;
- hotaraste asupra: naturii si volumului mijloacelor materiale si banesti
necesare desfasurarii activitatii asociatiei de proprietari; modului de
folosire a mijloacelor banesti, sumele pana la care comitetul executiv poate
angaja cheltuieli in numele asociatiei de proprietari si limita maxima sau
cuantumul sumelor ce se pot retine in casa proprie pentru efectuarea platilor
curente (plafonul de casa);
- hotaraste modul de asigurarea al managementului cladirii (persoana fizica
sau juridica);
- hotaraste volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru o buna
functionare a cladirii;
- hotaraste asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor si premiilor
pentru personalul incadrat cu contract individual de munca sau pe baza de
conventie civila, membri sau nemembri ai asociatiei de proprietari si asupra
valorii de contractare (procent, criterii etc.), in cazul in care managementul
cladirii este asigurat de persoane juridice; hotaraste care dintre functiile
din structura organizatorica a asociatiei pot fi salarizate;
- hotaraste asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de
proprietari, alesi sau nu in structura organizatorica a asociatiei, care
desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia;
- la constituirea asociatiei de proprietari, hotaraste numarul membrilor
comitetului executiv si ai comisiei de cenzori, precum si durata mandatelor
acestora;
- alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, comitetul executiv al
asociatiei, validand dintre acestia pe presedinte;
- alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, comisia de cenzori sau
hotaraste delegarea atributiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau
juridice, asociatii sau agenti economici specializati;
- revoca, atunci cand este cazul, oricare dintre membrii comitetului
executiv sau ai comisiei de cenzori, alegand un succesor pentru ocuparea
locului vacant, prin votul majoritatii simple a celor prezenti;
- hotaraste termenul si forma de plata a cotelor de contributie a membrilor
asociatiei de proprietari;
- valideaza sistemul de penalizari stabilit de comitetul executiv al
asociatiei de proprietari;
- hotaraste cu cel putin 80% din numarul voturilor tuturor membrilor
asociatiei de proprietari asupra necesitatii angajarii de credite bancare
pentru indeplinirea scopurilor asociatiei de proprietari si modul de garantare
a acestora;
- hotaraste cu doua treimi din numarul voturilor celor prezenti destinatia
excedentului bugetar al asociatiei de proprietari; adopta masuri pentru acoperirea
deficitului bugetar pentru anul care a trecut;
- decide cu 80% din numarul voturilor tuturor asociatilor asupra
participarii cu capital la constituirea de agenti economici sau asupra
oportunitatii cumpararii sau preluarii in locatie de gestiune a spatiilor
comerciale situate la parterul condominiului (cladirii); de asemenea, decide,
cu acelasi numar de voturi, asupra cumpararii de apartamente sau de spatii cu
alta destinatie decat aceea de locuinta, din cadrul cladirii, de la persoane
fizice sau juridice, membre ale asociatiei, in scopul eficientizarii
activitatii asociatiei; hotaraste destinatia spatiilor cumparate sau preluate
de asociatia de proprietari;
- poate decide cu doua treimi din numarul voturilor celor prezenti
preluarea in administrare sau in concesionare a terenurilor aferente
(exterioare) condominiului (cladirii);
- adopta masuri sau programe sociale privind ajutorarea familiilor
nevoiase, membre ale asociatiei de proprietari, pe perioade limitate; adopta
programe de instruire si constientizare a proprietarilor asupra importantei
folosirii rationale a utilitatilor (apa, curent electric, gaze naturale etc.);
- hotaraste cu cel putin doua treimi din numarul voturilor tuturor
asociatilor schimbarea instalatiilor mai importante ca: incalzirea centrala,
boilerele cu apa calda, rezervoarele cu apa, lifturile si alte dotari de
amploare similara;
- adopta masuri privind conditiile ce trebuie indeplinite de detinatorii de
animale de casa din cadrul condominiului.
Discutiile si deciziile adunarii generale se consemneaza intr-un registru
de procese-verbale, care se pastreaza la presedintele asociatiei de
proprietari; procesul-verbal se va semna de toti membrii participanti.
Art. 12
Comitetul executiv
Autoritatea de a stabili directiile privind functionalitatea si
managementul (administrarea) condominiului (cladirii) este delegata de catre
asociatia de proprietari catre comitetul executiv al acesteia.
Comitetul executiv va actiona in numele proprietarilor in ceea ce priveste
administrarea si functionalitatea cladirii, cu exceptia atributiilor rezervate
exclusiv acestora.
Comitetul executiv se va intruni de cel putin 4 ori pe an. Numarul
membrilor ce formeaza comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generala,
dar va fi un numar impar si nu mai mic de trei.
Comitetul executiv va fi condus de un presedinte care va fi desemnat de
regula in persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la
alegerea comitetului executiv. (Se poate delega aceasta atributie comitetului
executiv, care poate alege presedintele dintre membrii sai alesi la prima
intrunire organizatorica).
Comitetul executiv va alege vicepresedintele, secretarul si trezorierul
(contabilul), care vor fi membri ai comitetului executiv.
Presedintele asociatiei de proprietari va fi si presedintele comitetului
executiv.
Atributiile comitetului executiv sunt:
- aduce la indeplinire hotararile adunarii generale, executa bugetul de
venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari si intocmeste proiectul
bugetului pentru anul urmator; prezinta dari de seama asupra activitatii
desfasurate, precum si propuneri de masuri pentru imbunatatirea acesteia; in
situatii exceptionale, hotaraste rectificarea bugetului de venituri si cheltuieli
pentru anul in curs, in prima adunare generala validandu-se aceasta
rectificare; convoaca adunarea generala in sedinte extraordinare ori de cate
ori este nevoie;
- raspunde de ingrijirea, pastrarea in bune conditii si supravegherea
utilitatilor cladirii, spatiilor comune si instalatiilor. Angajarea
personalului se face pe baza de contract individual de munca sau de conventie
civila, prin negociere;
- analizeaza oferte si negociaza contracte, in cazul in care managementul
(administrarea) cladirii, partial sau total, va fi asigurat de persoane
juridice (societati comerciale, institutii specializate, asociatii);
- raspunde de incasarea lunara a cotelor de contributie de la proprietari;
emite somatii catre restantierii care depasesc termenul de plata; rezolva
contestatiile proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contributie;
- emite decizii de imputare, in conditiile Codului muncii, pentru pagubele
produse asociatiei de proprietari de personalul incadrat si de alte persoane;
urmareste recuperarea pagubelor. In caz de neidentificare a persoanelor
vinovate, da dispozitii de reparare din contul asociatiei de proprietari, in
conditiile prevazute de lege;
- negociaza contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre
ale asociatiei de proprietari, pentru inchirierea sau intrebuintarea unor
elemente sau suprafete din proprietatea comuna. Elementele proprietatii comune
sunt prevazute in acordul de asociere;
- propune adunarii generale ca managementul de proprietate si managementul
financiar, inclusiv atributiile comisiei de cenzori, sa fie preluate, pe baza
de contract, de catre persoane juridice;
- hotaraste necesitatea efectuarii operatiunilor de verificare si control
asupra modului de gestionare a bunurilor asociatiei de proprietari;
- instiinteaza proprietarii despre necesitatea efectuarii reparatiilor la
partile si instalatiile comune ale cladirii (pentru apartamentele sau spatiile
proprietate de stat, instiintarea va fi facuta institutiei care le are in administrare);
avizeaza inceperea, intr-o ordine de prioritati, a lucrarilor de reparatii;
- da dispozitii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor
asociatiei de proprietari, de securitate a cladirii, a proprietatii;
- propune adunarii generale crearea unor fonduri speciale necesare bunei
functionari si dezvoltarii cladirii, precum si pentru crearea unei ambiante
placute pentru petrecerea timpului liber, in cadrul condominiului (cladirii),
de catre proprietarii membri ai asociatiei si alte persoane; urmareste
completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;
- imputerniceste administratorul (managerul de proprietate) pentru a putea
inspecta apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta,
in vederea reparatiilor la instalatiile proprietate comuna, inlaturarii
pierderilor de apa datorate instalatiilor pe verticala sau pe orizontala
defecte ori altor pierderi care determina cresterea nejustificata a
cheltuielilor, citirii contoarelor individuale, acolo unde exista, si, daca
este cazul, in functie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurarii
unei igiene corespunzatoare, sugerand, cand este cazul, proprietarilor
efectuarea de dezinsectii, dezinfectii, deratizari asupra proprietatii
individuale si rezolvarea altor probleme;
- participa la receptia lucrarilor angajate de asociatia de proprietari
pentru reparatii asupra proprietatii comune, precum si altor lucrari;
- stabileste modul de calcul si de incasare a fondului de rulment, daca
acesta se constituie, si avizeaza actualizarea acestuia, daca este cazul;
- hotaraste asupra managementului financiar al asociatiei de proprietari
(data afisarii listei de plata, formatul si caracteristicile listei de plata,
locul si programul de incasari etc.), daca acesta este asigurat de persoana
fizica; stabileste si supune validarii adunarii generale a asociatiei de
proprietari sistemul de penalizari pentru neplata cotelor lunare de contributie
si pentru pierderi datorate inexistentei depozitelor bancare rezultate din
exercitiul financiar-contabil, tinand cont de nivelul cel mai ridicat permis de
legislatie; hotaraste conditiile in care se efectueaza introducerea la plata a
persoanelor care locuiesc clandestin in bloc;
- hotaraste actionarea in justitie a proprietarilor vinovati de neplata
cotelor lunare de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari,
inclusiv cele neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul
stabilit;
- hotaraste actionarea in justitie a celor ce se fac vinovati de incalcarea
prevederilor contractuale pe care asociatia de proprietari le-a angajat, in
cazul in care nu se gasesc solutii de rezolvare prin conciliere;
- asigura conditiile necesare securitatii si igienei in procesul muncii,
precum si masuri de prevenire si stingere a incendiilor, conform prevederilor
legale;
- supune aprobarii adunarii generale si transmite hotararea acesteia cu
privire la transformarea suprafetelor apartamentelor in spatii cu alta
destinatie decat aceea de locuinta sau cu privire la modificarea destinatiei
suprafetelor deja transformate, tinand cont de respectarea de catre solicitant
a prevederilor statutului si a legilor; anunta furnizorii de servicii, daca in
termenul prevazut de statut proprietarii cu astfel de solicitari nu prezinta
asociatiei dosar cu copii de pe contractele individuale angajate cu acestia.
Daca, in urma acestor transformari, activitatea ce urmeaza sa se desfasoare
implica cheltuieli (consumuri) suplimentare pentru asociatie, negociaza si
incheie, anual, o conventie cu proprietarul/proprietarii;
- hotaraste societatea bancara la care asociatia de proprietari isi va
deschide unul sau mai multe conturi;
- propune adunarii generale masuri si solutii cu privire la dezvoltarea
condominiului (cladirii) si eficientizarea activitatii asociatiei de
proprietari, modificari ale statutului, participari cu capital, cumparari sau
inchirieri de spatii, concesionari de terenuri, contractari de credite,
asigurari etc.; raspunde tuturor intrebarilor si solicitarilor venite de la
proprietari; incurajeaza si sprijina initiative personale ale membrilor
asociatiei, in scopurile acesteia. Comitetul executiv lucreaza valabil in
prezenta a jumatate plus unu (majoritatea simpla) din numarul membrilor sai si
adopta hotarari cu cel putin doua treimi din numarul voturilor.
Discutiile si deciziile se consemneaza in registrul de procese-verbale,
care se pastreaza la presedinte, procesele-verbale semnandu-se de toti membrii
comitetului executiv prezenti.
Art. 13
Comisia de cenzori
Membrii asociatiei de proprietari pot alege dintre ei sau din afara
asociatiei o comisie de cenzori care va verifica situatia financiara si
contabilitatea si va consilia asociatia in ceea ce priveste problemele
financiare si statutare.
Numarul membrilor comisiei de cenzori, care nu poate fi mai mic de trei, si
durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generala de constituire a
asociatiei de proprietari.
Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv si
trebuie sa aiba cunostinte in domeniile economic, financiar si juridic. Comisia
de cenzori isi va alege, dintre membrii sai, un presedinte.
Mandatul membrilor comisiei de cenzori inceteaza inainte de expirarea
duratei sale, prin revocare sau in cazul imposibilitatii de a-si continua
atributiile.
Comisia de cenzori are urmatoarele atributii:
- verifica indeplinirea conditiilor statutare privind prezenta si votul in
adunarile generale;
- verifica executia bugetara, propunerile pentru proiectul de buget de
venituri si cheltuieli pentru anul urmator si propunerile pentru rectificarea
bugetului pentru anul in curs;
- efectueaza controlul preventiv pentru platile cu numerar si urmareste
depunerile in contul curent al asociatiei de proprietari a numerarului ce
depaseste plafonul de casa, in cazul in care managementul financiar al
asociatiei este asigurat de o persoana fizica. Viza de control preventiv se
acorda de un membru al comisiei, in cazul in care asociatia nu are o persoana
care indeplineste functia de contabil (trezorier);
- daca managementul financiar este asigurat de o persoana fizica, verifica,
cel putin o data pe semestru, gestiunea asociatiei de proprietari, stabilirea
si incasarea cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei, consemnand
constatarile intr-un registru de procese-verbale, care se pastreaza de
presedintele comisiei sau de un alt membru stabilit de aceasta;
- stabileste registrele asociatiei, necesare desfasurarii unui bun
management financiar;
- intocmeste, pe baza verificarilor efectuate, si prezinta adunarii
generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de
proprietari, propunand anual descarcarea de gestiune a comitetului executiv si
a celui care asigura managementul cladirii;
- propune spre aprobare adunarii generale a asociatiei de proprietari sau,
dupa caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu masuri
necesare desfasurarii managementului financiar; propune imputarea si
recuperarea sumelor ce reprezinta despagubiri pentru pagube produse de
personalul ce deserveste asociatia de proprietari sau de membri ai acesteia.
Recomanda comitetului executiv sesizarea instantelor de urmarire penala, cand
constata savarsirea unor infractiuni financiar-contabile;
- in cazul in care managementul financiar se hotaraste a fi asigurat de
persoane juridice, comisia de cenzori, prin presedinte sau membri delegati,
participa la negocierea contractelor respective, stabilind si modalitatile de
exercitare a acestuia.
Art. 14
Presedintele
Conducatorul executiv al asociatiei de proprietari este presedintele.
Presedintele este inlocuit de vicepresedinte, care ii va indeplini
atributiile, in cazul absentei acestuia sau cand se afla in imposibilitatea de
a-si indeplini atributiile.
Presedintele asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
- verifica respectarea si indeplinirea hotararilor adoptate de adunarea
generala a asociatiei de locatari si de catre comitetul executiv, controleaza
si sugereaza solutii corespunzatoare personalului care deserveste asociatia,
pentru indeplinirea sarcinilor ce le revin sau, in cazul in care managementul
(administrarea) cladirii este asigurat de persoane juridice, supravegheaza
stricta respectare a clauzelor contractuale;
- reprezinta asociatia de proprietari in incheierea si derularea
contractelor si isi asuma obligatii in numele asociatiei;
- reprezinta asociatia de proprietari impotriva unor terti, inclusiv in
actiunile judecatoresti initiate de asociatie impotriva unui proprietar, membru
al asociatiei, care nu si-a indeplinit obligatiile statutare fata de asociatie,
sau in procesele initiate de unul dintre proprietari, care contesta o decizie a
asociatiei;
- avizeaza ordinea de prioritati si planul lucrarilor de intretinere si
reparatii a partilor si instalatiilor comune ale cladirii;
- are drept de semnatura asupra conturilor asociatiei de proprietari;
- primeste cererile si reclamatiile de la proprietari si sesizarile
administratorului (managerului), pe care le supune dezbaterii comitetului
executiv;
- convoaca comitetul executiv ori de cate ori este nevoie;
- intocmeste ordinea de zi a sedintei comitetului executiv si conduce
lucrarile acesteia;
- semneaza deciziile de imputare, precum si orice alte acte (cereri,
actiuni de chemare in judecata, sesizari, reclamatii etc.) emise de comitetul
executiv; semneaza si parafeaza contractele individuale de munca si conventiile
civile;
- pastreaza si foloseste stampila asociatiei de proprietari.
Art. 15
Secretarul comitetului executiv
Secretarul va pastra si va intocmi procesele-verbale ale sedintelor
comitetului executiv si procesele-verbale ale tuturor adunarilor generale ale
asociatiei de proprietari.
Secretarul va pastra registrele si actele, dupa cum va hotari comitetul
executiv.
Art. 16
Contabilul (trezorierul) asociatiei de proprietari
Contabilul (trezorierul) va raspunde de fondurile si bunurile asociatiei de
proprietari si va asigura o evidenta contabila completa si corecta de
inregistrare a bonurilor de decontare si de plata, ce privesc asociatia.
Functia de contabil (trezorier) poate fi indeplinita de cel care este numit
in functia de secretar.
CAP. 4
Managementul asociatiei de proprietari
Art. 17
Prin managementul asociatiei de proprietari, managementul condominiului sau
administrarea condominiului se intelege managementul de proprietate
(administrarea propriu-zisa a cladirii, a instalatiilor si a tuturor
elementelor proprietatii comune, functionarea centralelor termice sau a
punctelor termice aflate in proprietatea sau in administrarea asociatiei) si
managementul financiar (contabilitate si casierie).
Activitatea de management al cladirii se asigura fie de persoane fizice
angajate cu contracte individuale de munca sau conventii civile, fie de
persoane juridice, prin contracte de management, in functie de hotararea
adunarii generale.
Art. 18
Administratorul (managerul de proprietate)
Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica, poate fi
desemnat dintre membrii asociatiei de proprietari sau dintre alte persoane cu
cunostinte profesionale sau cu experienta necesara in domeniu.
Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica, poate fi
angajat si pe functia de contabil, daca indeplineste conditiile prevazute in
statut.
Asociatia de proprietari angajeaza administratorul (managerul de
proprietate) si contabilul, persoane fizice, pe baza de contract individual de
munca sau de conventie civila, pe perioada determinata, in care sunt prevazute
drepturile si obligatiile fiecareia dintre parti, stabilite prin negociere.
Asociatia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din
functie sau poate rezilia contractul individual de munca sau conventia civila
incheiata cu oricare din personalul angajat, persoana fizica sau juridica, daca
se constata ca este afectata buna functionare a cladirii.
Pentru reparatii si pentru alte activitati de intretinere, administratorul
(managerul de proprietate), tinand cont de cost, timp de executie si calitate,
propune comitetului executiv, spre analiza si aprobare, agenti economici care
satisfac cerintele in vederea executarii lucrarilor, conform legilor existente.
Pentru asigurarea functionarii centralelor termice apartinand asociatiilor
de proprietari sau aflate in administrarea acestora pot fi angajati fochisti si
alte persoane, prin contract individual de munca sau prin conventie civila, sau
poate fi delegat un agent economic specializat, persoana juridica.
Incadrarea personalului cu contract individual de munca se face cu
respectarea dispozitiilor legale privind repartizarea fortei de munca.
Durata si valoarea contractului individual de munca si a conventiei civile,
sarcinile, drepturile si obligatiile se stabilesc prin negocieri intre parti,
cu respectarea prevederilor legale.
Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica sau juridica,
are urmatoarele atributii:
- asigura managementul financiar al asociatiei de proprietari prin:
- gestiunea bunurilor si fondurilor banesti;
- intocmirea listelor lunare de plata;
- incasarea, in locuri specifice, a cotelor de contributie a proprietarilor
la cheltuielile curente ale asociatiei de proprietari;
- efectuarea platilor si incasarii veniturilor;
- sesizarea comitetului executiv in vederea somarii restantierilor si
aplicarea procedurii de recuperare a restantelor, cu penalizarile aferente;
- calcularea si incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de
adunarea generala;
- actualizarea, daca este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului
de rulment;
- intocmirea si pastrarea evidentelor contabile si a registrelor asociatiei
de proprietari specifice managementului financiar;
- prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de
cenzori, a rapoartelor sau a documentelor necesare unor verificari
financiar-contabile a asociatiei de proprietari;
- verificarea sau avizarea, daca este cazul, a indexului contoarelor de
retea aferente mai multor asociatii de proprietari;
- controlul facturarii corecte a consumurilor in functie de indexul
contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, daca acestea exista,
conform prevederilor legale, si in functie de normele metodologice de repartizare
a consumurilor, acolo unde nu exista contorizare la nivel de asociatie de
proprietari;
Daca toti proprietarii sunt abonati individuali ai furnizorilor de
servicii, contabilul nu raspunde de modul de facturare a consumurilor sau de
achitarea facturilor, decat in conditiile existentei unui contract intre
asociatia de proprietari si furnizorul respectiv;
- verificarea existentei contractelor intre persoanele juridice, membre ale
asociatiei de proprietari si furnizorii de servicii (apa, gaze, energie
electrica si termica, salubrizare etc.);
- respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului
financiar;
- asigura managementul de proprietate al asociatiei de proprietari prin:
- urmarirea comportarii in timp a constructiei (cladirii), pe toata durata
contractului; intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea
cladirii si a instalatiilor acesteia;
- raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor
proprietatii comune, fata de mijloacele materiale ale asociatiei de proprietari
si de utilizarea in bune conditii a acestora;
- procurarea mijloacelor materiale necesare intretinerii si reparatiilor
curente ale elementelor proprietatii comune; raspunderea asupra integritatii
acestora;
- instiintarea comitetului executiv si luarea masurilor necesare pentru
efectuarea la timp si eficient a lucrarilor de intretinere si reparatii;
- urmarirea realizarii contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru:
reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna,
activitati sociale si alte tipuri de activitati;
- verificarea existentei contractelor de inchiriere intre asociatia de
proprietari si persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia
folosesc spatii sau elemente din proprietatea comuna. Daca aceste contracte nu
exista, li se atrage atentia prin comitetul executiv ca in termen de 30 de zile
lucratoare sa incheie contracte cu asociatia de proprietari;
- supravegherea executiei lucrarilor de reparatii si de intretinere si
participarea la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura
efectuarea de plati corespunzatoare stadiului lucrarii;
- controlul personalului angajat de asociatia de proprietari pentru
curatenie, incarcarea si evacuarea gunoiului menajer si alte activitati, cu
privire la indeplinirea obligatiilor contractuale si, in caz de incalcare a
acestora, sesizarea comitetului executiv;
- inspectarea proprietatii individuale in vederea inlaturarii defectelor
aparute la instalatiile de folosinta comuna si a eliminarii pierderilor care
determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociatiei de proprietari
(scurgeri de apa etc.).
Daca se constata defectiuni la instalatiile apartinand proprietatii
individuale - apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta
- se instiinteaza proprietarul respectiv asupra obligatiei de a remedia aceste
defectiuni;
- asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in condominiu
(cladire);
- indeplineste orice alte obligatii prevazute de legislatia in vigoare.
Art. 19
Venituri si cheltuieli comune; calculul cotelor de contributie la
cheltuielile asociatiei de proprietari
Anul fiscal al asociatiei de proprietari va fi anul calendaristic.
Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce
urmeaza, comitetul executiv va pregati si va prezenta proprietarilor, in
adunarea generala a asociatiei de proprietari, un buget de venituri si
cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate ale
asociatiei.
Bugetul anual de venituri si cheltuieli se adopta prin votul majoritatii
simple a adunarii generale a asociatiei de proprietari.
Toti proprietarii trebuie sa plateasca in avans cota ce le revine din bugetul
pentru cheltuielile comune - cheltuieli repartizate in functie de cota-parte de
proprietate indiviza din proprietatea comuna. Plata se face conform hotararii
luate in adunarea generala.
Cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari reprezinta
suma pe care fiecare proprietar trebuie sa o plateasca lunar.
Cheltuielile lunare ale asociatiei de proprietari sunt repartizate in
cheltuieli de intretinere si cheltuieli comune.
Cotele de contributie se calculeaza in baza facturilor emise de furnizorii
de servicii fondurilor aprobate in adunarea generala a asociatiei si a normelor
metodologice in domeniu.
Cheltuielile de intretinere (apa rece si calda; combustibil pentru
prepararea apei calde; gaze naturale; energie electrica; iluminarea scarii;
instalatii scara si forta lift; salubritate; salarii pentru administrare,
contabilitate, casierie si curatenie, materiale consumabile pentru intretinere;
alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizeaza in functie de numarul
de persoane care locuiesc in luna respectiva in condominiu (cladire).
Pentru proprietarii care determina consumuri suplimentare (spalari masini,
covoare etc.), calculul cotei de contributie se face conform baremurilor
stabilite prin legile sau actele normative existente.
Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative;
intretinerea liftului; intretinerea interfonului; salarii pentru fochist,
instalator, electrician, portar etc.; prime; credite bancare; alte servicii
catre proprietatea comuna) se calculeaza in functie de cota-parte indiviza din
proprietatea comuna. Energia termica sub forma de caldura sau combustibilul
pentru incalzire (cheltuieli de incalzire) se repartizeaza dupa suprafata
radianta (sau echivalenta cu cea locuibila) a fiecarui spatiu apartinand
proprietarilor, in cadrul cheltuielilor comune.
Cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna a fiecarui
proprietar este prevazuta in acordul de asociere. Modificarile asupra
cotei-parti se consemneaza in acordul de asociere.
Facturile primite de asociatia de proprietari de la furnizorii de servicii,
care nu contin index de consum, trebuie sa respecte normele metodologice de
repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale.
Stabilirea cotelor-parti din veniturile asociatiei de proprietari, care
sunt venituri comune, se face proportional cu cota-parte din proprietatea
comuna aferenta fiecarui proprietar.
Pentru neplata cotelor de contributie prevazute in lista de plata afisata
lunar, inclusiv a celor neprevazute, asociatia de proprietari, prin sistemul de
penalizari propriu, impune o penalizare oricarui proprietar care se face
vinovat, dupa o perioada mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul
stabilit.
Urmarirea de catre asociatia de proprietari a sumelor datorate de
proprietarii restantieri se face in baza extrasului din ultima lista de plata.
Cheltuielile efectuate in scopul recuperarii datoriilor vor fi suportate de
restantierii in cauza.
Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari pentru sumele datorate
de oricare proprietar poate fi pusa in aplicare prin orice modalitate permisa
de Codul de procedura civila, pentru acoperirea datoriilor.
CAP. 5
Obligatiile proprietarilor
Art. 20
Fiecare proprietar este obligat sa-si mentina proprietatea imobiliara
(proprietatea individuala si cota-parte de proprietate comuna indiviza aferenta
acesteia) in buna stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza
neindeplinirii acestei obligatii.
Art. 21
Proprietarii de apartamente si spatii cu alta destinatie decat aceea de
locuinta sunt obligati sa plateasca cotele de intretinere obisnuite sau
speciale catre asociatia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate
cheltuielile comune ale cladirii.
Art. 22
Proprietarii din condominiu indiferent daca fac parte sau nu din asociatia
de proprietari, sunt obligati:
- sa plateasca in avans cota ce le revine din bugetul de venituri si
cheltuieli al asociatiei de proprietari;
- sa anunte administratia daca gazduieste persoane straine mai mult de 15
zile calendaristice consecutive;
- sa semnaleze in timp util orice problema care apare la instalatiile de
folosinta comuna;
- sa respecte regulamentul intern al asociatiei de proprietari cu privire
la normele de convietuire sociala in cadrul condominiului (cladirii), sa anunte
comitetul executiv al asociatiei de proprietari despre intentia de a schimba
destinatia proprietatii individuale, cerand acordul in scris, si sa prezinte,
in copie, toate documentele necesare desfasurarii activitatilor propuse
(contracte, avize etc.), in termen de 30 de zile lucratoare de la obtinerea
acordului;
- sa nu schimbe aspectul proprietatii comune fara acceptul scris al
comitetului executiv al asociatiei de proprietari;
- sa accepte accesul in spatiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui
reprezentant al asociatiei de proprietari, atunci cand este necesar sa se
repare sau sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate
avea acces numai prin spatiul respectiv. Fac exceptie cazurile de maxima
urgenta, cand nu este necesar nici un preaviz;
- in conditii de neparticipare la luarea deciziilor si la desfasurarea
activitatilor in cadrul asociatiei de proprietari, sa nu aduca prejudicii
morale celorlalti proprietari asociati sau celor care desfasoara activitati
pentru asociatie;
- sa incheie cu asociatia de proprietari contracte de inchiriere, pe care
le negociaza cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafete din
proprietatea comuna folosita in interes personal.
Art. 23
Proprietarii, membri ai asociatiei de proprietari, au urmatoarele
obligatii:
- sa respecte statutul asociatiei de proprietari;
- sa se supuna hotararilor adunarii generale a asociatiei de proprietari;
- sa participe la adunarile generale ale asociatiei de proprietari;
- sa nu denigreze activitatea asociatiei de proprietari in interiorul si
exteriorul acesteia;
- sa respecte orice angajament facut fata de asociatia de proprietari;
- sa nu aduca prejudicii materiale asociatiei de proprietari;
- sa participe, atunci cand este solicitat, la actiuni deosebite, de maxima
urgenta, corespunzatoare scopurilor asociatiei de proprietari;
- sa se conformeze tuturor obligatiilor precizate pentru toti proprietarii
din condominiu (cladire), prevazute la art. 22.
Art. 24
Proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt
obligati ca in termen de 30 de zile lucratoare de la constituirea asociatiei de
proprietari sa prezinte comitetului executiv un dosar cu copii de pe
contractele individuale cu furnizorii de servicii conform legilor in vigoare.
Art. 25
Daca proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea
de locuinta sau oricare alta persoana care actioneaza in numele sau provoaca
daune oricarei parti din proprietatea comuna sau altei proprietati individuale,
respectivul proprietar trebuie sa repare ceea ce a stricat sau sa plateasca
cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.
Art. 26
In cazul spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, respectiv al
apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relatiile de coproprietate dintre
proprietari vor fi reglementate in conformitate cu prevederile Codului civil.
Art. 27
Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura de
rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate, prin acord intre proprietarii
apartamentelor sau spatiilor respective si cu instiintarea asociatiei de
proprietari, in conditiile legii.
Zidurile dintre apartamente si proprietatea comuna, care nu fac parte din
structura de rezistenta, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de
asociere.
Art. 28
Daca unul dintre proprietari impiedica, cu buna stiinta si sub orice forma,
folosirea normala a cladirii, creand prejudicii celorlalti proprietari, dupa
caz, masurile pentru folosirea normala a imobilului se vor hotari pe cale
judecatoreasca, la solicitarea asociatiei de proprietari.
Art. 29
Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament sau spatiu cu
alta destinatie decat aceea de locuinta are obligatia sa se conformeze
regulilor prezentului statut, precum si regulilor regulamentelor, hotararilor
si rezolutiilor adoptate legal de asociatia de proprietari.
CAP. 6
Drepturile proprietarilor
Art. 30
Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din prezenta
asociatie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din
condominiu (cladire), in conditiile stabilite de lege, de regulamente ale
autoritatilor in drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta
proprietate astfel incat sa lezeze drepturile sau interesele oricarui alt
proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.
Art. 31
Fiecare proprietar poate folosi, ipoteca sau instraina, in deplina
libertate, proprietatea imobiliara pe care o detine in cadrul condominiului
(cladirii).
Art. 32
Membrii asociatiei de proprietari au si urmatoarele drepturi:
- sa participe cu vot deliberativ la adunarea generala a asociatiei de
proprietari sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei.
Pentru a beneficia de acest drept, persoana in cauza trebuie sa posede
capacitate juridica deplina. Minorii sau interzisii nu pot fi alesi in organele
de conducere sau de control ale asociatiei de proprietari;
- sa solicite si sa primeasca, ori de cate ori este necesar si motivat,
explicatii cu privire la calculul cotei de contributie afisate pe lista de
plata si sa conteste, in scris, la comitetul executiv al asociatiei de
proprietari, in termen de 10 zile de la afisarea listei, cuantumul stabilit al
acestei cote, iar in cazul in care contestatia a fost respinsa, sa se adreseze
adunarii generale; contestatia nu suspenda plata contributiei, dar determina,
in cazul aprobarii ei, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioara, in
cadrul comitetului executiv sau adunarii generale a asociatiei de proprietari;
- daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara statutului,
acordului de asociere, legilor sau este de natura sa produca daune
considerabile unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate actiona
in justitie valabilitatea respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la
adoptarea acesteia. Actiunea in justitie nu intrerupe executarea deciziei decat
in cazul in care instanta hotaraste suspendarea acesteia;
- sa solicite, in baza unei cereri catre presedintele asociatiei de
proprietari, diminuarea temporara a cotelor de contributie la cheltuielile
asociatiei (reducerea cheltuielilor de intretinere, dar nu si a cheltuielilor
comune), daca lipsa din apartament este de cel putin 30 de zile calendaristice
in decursul a doua luni consecutive;
- sa puna intrebari si sa solicite explicatii comitetului executiv, referitoare
la activitatea asociatiei de proprietari;
- sa beneficieze, cand este cazul, de toate facilitatile rezultate in urma
activitatilor desfasurate de asociatia de proprietari, in functie de cota-parte
de proprietate si de gradul de implicare;
- sa participe la activitatile lucrative ale asociatiei, benevol, in
functie de capacitatile profesionale;
- sa beneficieze de garantii morale si materiale, stabilite de adunarea
generala, pentru initiative personale, finalizate, in folosul asociatiei de proprietari;
- sa prezinte spre rezolvare probleme specifice asociatiei de proprietari
sau probleme deosebite, care nu au putut fi solutionate pe cale obisnuita, si
sa participe activ la actiunea de solutionare;
- sa obtina drepturi banesti, compensatii si recompense materiale, in
conformitate cu legile existente.
CAP. 7
Dizolvarea asociatiei de proprietari
Art. 33
Asociatia de proprietari se va dizolva in momentul in care numarul
proprietarilor condominiului (blocului) scade sub trei sau cu acordul tuturor
proprietarilor sau reprezentantilor acestora, in conditii de maxima urgenta,
cand situatia sau cand starea cladirii o impune.
Art. 34
Asociatia de proprietari se va putea dizolva si in urmatoarele cazuri:
- cand scopul pentru care a fost legal infiintata nu se indeplineste;
- prin hotararea adunarii generale a proprietarilor, cu votul a 80% din
numarul membrilor asociati.
Art. 35
In momentul dizolvarii, patrimoniul asociatiei de proprietari, respectiv
veniturile provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociatiei vor
fi distribuite proprietarilor, proportional cu cotele-parti din proprietatea
comuna, sau, daca este cazul, dupa cota de participare a proprietarilor la
constituirea bunurilor asociatiei.
Art. 36
Dizolvarea asociatiei de proprietari va fi anuntata la judecatoria unde
aceasta a fost inregistrata.
CAP. 8
Dispozitii finale
Art. 37
Activitatea asociatiei de proprietari se desfasoara si cu respectarea
metodologiei de incheiere, de executare si incetare a raporturilor de munca, de
conducere a evidentei, de efectuare a operatiunilor de disciplina financiara si
de casa, precum si de verificare financiar-contabila, stabilite de ministerele
de resort.
Arhivarea documentelor si a registrelor asociatiei de proprietari se face
conform prevederilor legale.
Art. 38
Daca toti proprietarii, membri ai asociatiei, sunt abonati individuali, pe
baza de contract, ai furnizorilor de servicii, asociatia de proprietari este degrevata
de atributiile avute pana la data respectiva, cu referire la calculul si
incasarea cotelor de contributie, precum si la plata facturilor aferente.
Pe baza unui contract intre furnizorii de servicii si asociatia de
proprietari, cu aprobarea adunarii generale, asociatia poate presta servicii de
intermediere, conform statutului si legilor in vigoare.
Art. 39
Pentru obtinerea de venituri necesare desfasurarii activitatilor sale,
asociatia de proprietari poate desfasura activitati lucrative, in conditiile
legii.
Art. 40
Controlul activitatii asociatiei de proprietari poate fi efectuat de
organele prevazute de lege in acest scop, carora asociatia este obligata sa le
puna la dispozitie registrele, actele asociatiei si toate informatiile
considerate utile de acestea.
Art. 41
Evidentele contabile si bilantul contabil se vor tine in lei, conform
prevederilor legale.
Art. 42
Calculul si repartizarea profitului se stabilesc prin bilantul contabil
aprobat de asociatia de proprietari.
Art. 43
In cazul decesului unuia dintre asociati, activitatea asociatiei de
proprietari va putea continua cu succesorii testamentari sau legali, dupa caz.
Art. 44
Solutionarea litigiilor dintre asociatia de proprietari si terte persoane
fizice sau juridice romane este de competenta instantelor judecatoresti romane.
Litigiile asociatiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice straine
sunt de competenta organelor judecatoresti prevazute in legislatia romana.
Art. 45
Pentru recuperarea banilor datorati si a dobanzii aferente, asociatia de
proprietari va putea chema in justitie pe proprietarii care nu isi achita
cotele de intretinere datorate mai mult de 90 de zile.
Executarea acestor hotarari judecatoresti se va face conform Codului civil.
Art. 46
Prevederile prezentului statut au fost redactate in ......... exemplare
autentificate.
ANEXA 1
la Statutul Asociatiei de proprietari
.....................................
LISTA
membrilor Asociatiei de proprietari .....................
cu sediul in ................, str. ........ nr. ......, bl. ........,
judetul/sectorul ...............
____________________________________________________
| Scara/nivelul | Apartament | Numele |
| curent | (spatiu cu alta | si prenumele*) |
| | destinatie | |
| | decat aceea | |
| | de locuinta) | |
|_______________|_________________|________________|
| | | |
|_______________|_________________|________________|
| | | |
|_______________|_________________|________________|
-----------------
*) Se vor completa numele si prenumele proprietarului
apartamentului/spatiului. In cazul in care este persoana juridica, se
completeaza cu denumirea acesteia sau cu numele si prenumele administratorului
legal desemnat de aceasta.
ANEXA 4
PROTOCOL Nr. ................
incheiat astazi (zi/luna/an)
- model -
Subsemnatii ....................., in calitate de presedinte al Asociatiei
de locatari ................., cu sediul in ....................., str.
.......... ........ nr. .............., bl. ......., sc. ......., ap.
......, am procedat la predarea, respectiv primirea, activelor si pasivelor
rezultate din constituirea Asociatiei de proprietari ............., ca urmare a
hotararii adunarii generale a proprietarilor din imobilul respectiv, din data
......... .
Predarea, respectiv primirea, se face pe baza bilantului contabil al
Asociatiei de locatari nr. .........., incheiat la ....................., si a
procesului-verbal al comisiei de cenzori, care atesta verificarea activitatii
gestionare si financiare pe anul .........., si care fac parte integranta din
prezentul protocol.
Urmatoarele anexe fac parte din prezentul protocol:
a) situatia mijloacelor fixe si a obiectelor de inventar care se predau,
respectiv se preiau (anexa A);
b) situatia analitica a debitorilor si creditorilor care se predau,
respectiv se preiau, impreuna cu documentele in sustinerea soldurilor (anexa
B);
c) situatia fondului de rulment constituit pe persoane (anexa C);
d) situatia decontarilor ulterioare, ce trebuie facute intre predator si
primitor (anexa D);
e) situatia personalului angajat, care se transfera (anexa E);
f) situatia litigiilor in derulare la diferite organisme si care privesc pe
membrii asociatiei de proprietari (anexa F).
Prezentul protocol a fost incheiat azi ..........., in 4 exemplare.
Am predat, .............. Am primit,..................
Presedintele Presedintele
Asociatiei de locatari .........., Asociatiei de proprietari ........,
ANEXA A
la Protocolul nr. ...... /.........
SITUATIA
mijloacelor fixe si a obiectelor de inventar care se predau, respectiv se
preiau
------------------------------------------------------------------
| Nr. | Denumirea | Cantitatea | Pretul | Valoarea | Observatii |
| crt.| mijloacelor | | unitar | | |
| | fixe | | | | |
| | (obiectelor | | | | |
| | de inventar)| | | | |
|_____|_____________|____________|________|__________|____________|
| | | | | | |
|_____|_____________|____________|________|__________|____________|
| | | | | | |
|_____|_____________|____________|________|__________|____________|
Am predat, Am primit,
--------------
*) Se completeaza de catre administratorul asociatiei de locatari, pe baza
mijloacelor fixe existente, care urmeaza a fi predate, si a documentelor
justificative (chitante de cumparare, facturi etc.).
ANEXA B
la Protocolul nr. ...... /...........
SITUATIA
analitica a debitorilor si creditorilor care se predau, respectiv se preiau
-------------------------------------------------------------------------
| Nr.| Numele si | Suma | Suma ce | Dosarul | Observatii |
|crt.| prenumele | inregistrata | revine | nr. .... | |
| | debitorului | | imobilului | | |
| | (creditorului)| | | | |
| | (denumirea | | | | |
| | persoanei | | | | |
| | juridice) | | | | |
|____|_______________|______________|____________|__________|____________|
| | | | | | |
|____|_______________|______________|____________|__________|____________|
| | | | | | |
|____|_______________|______________|____________|__________|____________|
Am predat, Am primit,
-----------------
*) Se completeaza de catre administratorul asociatiei de locatari.
La rubrica "Suma inregistrata" se completeaza suma totala
debitoare / creditoare, iar la rubrica "Suma ce revine imobilului" se
completeaza cu suma defalcata, pentru imobilul respectiv, din totalul sumei
debitoare/creditoare.
ANEXA C
la Protocolul nr. ........../.........
SITUATIA
fondului de rulment aferent proprietarilor din Asociatia de proprietari ......
--------------------------------------------------------------
| Nr. | Numele si | Apartament | Suma | Observatii |
| crt.| prenumele | (spatiu cu alta | depusa | |
| | | destinatie decat | | |
| | | aceea de locuinta) | | |
|_____|___________|____________________|________|____________|
| | | | | |
|_____|___________|____________________|________|____________|
| | | | | |
|_____|___________|____________________|________|____________|
Am predat, Am primit,
ANEXA D
la Protocolul nr. .......... / .........
SITUATIA
decontarilor ulterioare ce trebuie facute intre predator si primitor
---------------------------------------------------------------
| Nr. | Tipul sumei | Numarul si data | Suma | Observatii |
| crt.| datorate | documentului | datorata | |
| | | justificativ | | |
|_____|_____________|_________________|__________|____________|
| | | | | |
|_____|_____________|_________________|__________|____________|
| | | | | |
|_____|_____________|_________________|__________|____________|
Am predat, Am primit,
-----------------
*) Se completeaza de catre administratorul asociatiei de locatari.
La rubrica "Tipul sumei datorate" se poate completa, de exemplu:
Cote de intretinere restante la data de ........... (suma datorata de asociatia
de proprietari catre asociatia de locatari) sau fond de rulment pana la data de
...... (suma datorata de asociatia de locatari catre asociatia de proprietari).
ANEXA E
la Protocolul nr. ....... / ..........
SITUATIA
personalului angajat care se transfera la Asociatia de proprietari ...........
--------------------------------------------------------
| Nr. | Numele si | Forma | Salariul | Observatii |
| crt.| prenumele, | de | lunar | |
| | ocupatia | incadrare | | |
|_____|____________|___________|__________|____________|
| | | | | |
|_____|____________|___________|__________|____________|
| | | | | |
|_____|____________|___________|__________|____________|
Am predat, Am primit,
---------------------
*) Personalul care doreste sa se transfere la asociatia de proprietari
trebuie sa aleaga intre urmatoarele alternative:
- contract individual de munca;
- conventie civila pentru prestari de servicii;
- munca cu ora, pe baza de bon de lucru (in acest caz, cel care presteaza
serviciul trebuie sa fie angajatul unui agent economic de profil sau sa lucreze
ca persoana fizica autorizata si trebuie sa emita chitanta pentru plata
serviciilor prestate).
ANEXA F
la Protocolul nr. ....... /........
SITUATIA
litigiilor in derulare, care privesc pe membrii Asociatiei de proprietari .....
-----------------------------------------------------
| Nr. | Numele si | Cauza, | Dosarul | Observatii |
| crt.| prenumele | termene | nr. ... | |
| | persoanei | | | |
| | in litigiu | | | |
|_____|____________|_________|_________|____________|
| | | | | |
|_____|____________|_________|_________|____________|
| | | | | |
|_____|____________|_________|_________|____________|
Am predat, Am primit,