DECIZIE   Nr. 8 din 27 septembrie 1999

ACT EMIS DE: CURTEA SUPREMA DE JUSTITIE

ACT PUBLICAT IN: MONITORUL OFICIAL  NR. 636 din 27 decembrie 1999

    Sub presedintia vicepresedintelui Curtii Supreme de Justitie, Paul Florea, s-a luat in examinare recursul in interesul legii, formulat de procurorul general al Parchetului de pe langa Curtea Suprema de Justitie, cu privire la aplicarea unor dispozitii din Codul civil referitoare la posibilitatea locatarului de a dobandi, prin uzucapiune, dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.
    Ministerul Public a fost reprezentat de Ion Ionescu, prim-adjunct al procurorului general al Parchetului de pe langa Curtea Suprema de Justitie.
    Reprezentantul Ministerului Public a sustinut recursul in interesul legii, cerand sa se decida in sensul ca locatarul, exercitand o posesie precara, nu poate dobandi prin uzucapiune proprietatea asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.

    SECTIILE UNITE,
deliberand asupra recursului in interesul legii, constata urmatoarele:
    In practica instantelor judecatoresti nu exista un punct de vedere unitar in legatura cu aplicarea dispozitiilor din Codul civil referitoare la posesiunea ceruta pentru a prescrie in cazul locatarului.
    Astfel, unele instante au hotarat ca locatarul poate dobandi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului inchiriat, considerand ca el exercita o posesie utila asupra acelui imobil.
    Alte instante, dimpotriva, au decis ca locatarul nu poate dobandi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra imobilului inchiriat, deoarece actele exercitate de el in aceasta calitate asupra imobilului respectiv au caracter precar.
    Aceasta din urma solutie este cea legala.
    In sistemul Codului nostru civil uzucapiunea este un mod originar de dobandire a proprietatii unui bun imobil, ca efect al exercitarii posesiunii utile asupra acelui bun un interval de timp determinat de lege.
    Pentru dobandirea dreptului de proprietate imobiliara prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementata in art. 1890 din Codul civil, este necesar sa fie indeplinite, cumulativ, doua conditii: posesia propriu-zisa sa fie utila, adica neviciata, si sa fie exercitata neintrerupt timp de 30 de ani, indiferent daca posesorul este de buna-credinta sau de rea-credinta.
    In acest sens, in art. 1846 alin. 1 din Codul civil se prevede ca "orice prescriptie este fondata pe faptul posesiunii", precizandu-se, in alineatul urmator, ca "posesiunea este detinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitata, una sau alta, de noi insine sau de altul in numele nostru".
    Rezulta deci ca posesiunea juridica, adica cea aparata de lege ca manifestare exterioara a unui drept, consta atat in exercitarea in fapt a unor acte asupra bunului, cat si in posibilitatea de a exercita acele acte ca manifestare a pretentiunii existentei unui drept asupra bunului respectiv, fie sub forma dreptului de proprietate in intregul sau, fie sub forma unui atribut al acestuia.
    Exercitarea in fapt a unor acte asupra bunului, adica simpla detentiune, poate avea loc in numele detentorului insusi sau in numele altuia, in acest din urma caz beneficiile posesiunii juridice apartinand celui a carui pretentiune de drept se manifesta prin intermediul detentorului de fapt.
    In conformitate cu prevederile art. 1847 din Codul civil, "ca sa se poata prescrie, se cere o posesiune continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar".
    Prin art. 1853 din Codul civil se prevede ca "actele ce exercitam sau asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adica in calitate de locatari, depozitari, uzufructuari etc. sau asupra unui lucru comun, in puterea destinatiei legale a aceluia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar", precum si ca "tot asemenea este posesia ce am exercita asupra unui bun al altuia, prin simpla ingaduinta a proprietarului sau".
    Cu toate ca nu este tratata ca viciu al posesiei in Codul civil, precaritatea poate fi considerata mai mult decat atat, si anume ca o lipsa a insesi posesiei, deoarece este lipsita de "animus domini", adica de elementul intentional al posesiei.
    Precaritatea, desi echivaleaza cu o lipsa a posesiei insesi, in conceptia Codului civil apare totusi ca un viciu absolut si perpetuu al posesiei, pentru ca persoanele enumerate in art. 1853 din Codul civil poseda pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.
    Prin Codul civil este reglementata insa si intervertirea precaritatii sau a titlului posesiei, admitandu-se ca, in anumite situatii, detentia precara se poate transforma in posesie propriu-zisa. Art. 1858 din Codul civil enumera urmatoarele cazuri:
    - cand detinatorul lucrului primeste cu buna-credinta de la altul decat adevaratul proprietar un titlu translativ de proprietate in privinta lucrului detinut, el devine posesor propriu-zis, ca de exemplu, atunci cand un chirias, la moartea proprietarului, cumpara imobilul inchiriat de la o persoana pe care o crede mostenitoare a defunctului. Din momentul cumpararii devine posesor propriu-zis, incetand de a mai fi un detentor precar;
    - cand detinatorul lucrului neaga dreptul celui de la care detine posesiunea, prin acte de rezistenta, la exercitiul dreptului sau, titlul precar se afla intervertit si posesiunea devine utila. In aceasta situatie nu este insa suficient ca detentorul sa nege pur si simplu dreptul autorului sau, adica sa se limiteze a spune ca nu recunoaste acest drept, ci el trebuie sa manifeste vointa sa de a poseda in contra vointei autorului sau prin acte reale, prin "acte de rezistenta", susceptibile sa provoace un conflict intre el si proprietar relativ la chestiunea proprietatii. Astfel de acte pot fi o notificare facuta proprietarului de catre chirias, prin care ii pune in vedere ca nu ii va mai plati chiria, sau daca, in cazul in care conflictul devine litigios in fata instantelor judecatoresti, se apara prin probe in contra pretentiilor proprietarului;
    - titlul precar se mai interverteste in titlu util, atunci cand lucrul este transmis, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, de catre detentorul precar unei persoane de buna-credinta;
    - in fine, titlul precar se interverteste in titlu util si in cazul in care transmisiunea lucrului se face printr-un act cu titlu universal unei persoane de buna-credinta. Buna-credinta, in aceasta situatie, consta in faptul ca succesorul nu stia ca defunctul detinea lucrul ca un simplu detentor precar.
    Prin urmare detentia locatarului, fiind viciata de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobandirea proprietatii asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.

    In consecinta, in temeiul art. 26 lit. b) din Legea Curtii Supreme de Justitie nr. 56/1993, republicata, precum si al art. 329 din Codul de procedura civila, urmeaza a se admite recursul in interesul legii si a se stabili ca locatarul, exercitand o posesie precara, nu poate dobandi proprietatea, prin uzucapiune, asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.

    PENTRU ACESTE MOTIVE
    IN NUMELE LEGII
    DECIDE:

    Admite recursul in interesul legii.
    In temeiul prevederilor art. 1853 din Codul civil, stabileste ca locatarul, exercitand o posesie precara, nu poate dobandi proprietatea, prin uzucapiune, asupra imobilului ce face obiectul locatiunii.
    Pronuntata in sedinta publica la data de 27 septembrie 1999.

          Vicepresedintele Curtii Supreme de Justitie,
                         Paul Florea

                              Prim magistrat asistent,
                              Ioan Raileanu